上海房地产市场需求研究报告(53页).pptVIP

传统的统计方法 区域法（按区统计指数） 三环法（按内环、中环、外环统计指数） 板块法（按各个板块统计指数） 传统意义上决定房价的因素 成本决定房价？ 品质决定房价？ 地段决定房价？ 政策决定房价？ 需求决定房价 需求法，顾名思义，先把当前的购房人群分类，然后根据房屋总价来判断购买人群，通过分析该部分人群需求和对价格的承受力来估判未来的价格走势。这种分析方法区别于“供应法”成为一种以需求为中心的新研究方法。 几种需求分类方法 按用途分 婚房 二次置业 落户上海首次购房 投资 养老等 分类原则 无重叠性 可统计性 有实用性 按人群进行需求分类 购房人群分类 神龙系：顶层的购房人士， 远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士 近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士 本金系：本土的，多金的成功人士 白二系：白领二次置业 少成系：年轻的企业经营者，专业人士 白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚 渡新系：新上海人过渡型 以上购房人群占当前上海整个购房人群的70％左右，也是目前上海开发商设定楼盘定位应有的方向。 去年下半年涨幅最大的10个楼盘 证大家园 瑞虹新城 奥园 慧芝湖 仁恒河滨城 上海滩新昌城 经典茂名 地杰国际 上海绿城 静安四季苑 去年下半年卖得最快的10个楼盘 万科新里城 佘山3号 仁恒河滨城 瑞虹新城 古北强生花园 依云郡 绿地威廉 新江湾城1号 上海青年城 静安四季苑 （1）、渡新系楼盘需求量预测 （2）、白一系楼盘需求量预测 （3）、白二系楼盘需求量预测 （5）、本金系楼盘需求量预测 （6）、近海系楼盘需求量预测 （7）、远海系楼盘需求量预测 （8）、神龙系楼盘需求量预测 上海房地产需求研究报告提纲 3、2007年上海商品住宅需求量 （单位：套） 预测2007年需求比重较大的有白一系、白二系、本金系和近海系，目前少成系需求量尚无统计。 考察对象：非沪籍大学生 数据来源：上海市非沪籍学生教育综合调查报告、上海市劳动和社会保障局 （1）、非沪籍大学生生源数据调查 （2）、非沪籍大学生收入情况调查 结论： 渡新系2007年需求量为5000套左右。 渡新系供应量约3846套，需求量约5000套，供应略小于需求，然而渡新系人群的支付能力有限，目前的价格已经是他们的顶线。 2007年渡新系楼盘供求关系 上海2006年全年共有162263对新人登记结婚，较上年上升了62.18％。其中有125851对新人双方都为初婚，占了约8成。 16.56 14.56 2009 15.80 13.90 2008 15.01 13.21 2007 常住人口出生数 户籍人口出生数 年份 上海?2007?—2009?年人口出生预测（单位：万人） （市人口和计划生育委员会预报数据 ） 考察对象：上海新人双方都为初婚的人群 数据来源：上海2006年全年登记结婚人数统计、上海市人口和计划生育委员会人口出生预测 、2006年上海外资薪酬调研综合报告 白一系供应量约76121套，需求量约79815套，供应略小于需求，然而白一系人群的总价承受能力有限，价格上涨则会减低他们的购买欲望，所以价格不宜有太大变化。 2007年白一系楼盘供求关系 考察对象：企业中层 数据来源：2006年上海外资薪酬调研综合报告、上海2006统计年鉴 结论： 白一系2007年需求量为42651套。 白二系供应量约45092套，需求量约42651套，供应略大于需求。白二系人群对房子各项条件要求比较高，房子自身的品质对他们的购买行为影响很大，这部分市场是有潜力挖掘的。 2007年白二系楼盘供求关系 考察对象：国有企业的高层管理人士、高层公务员 数据来源：上海统计年鉴、及其他专业数据 演绎的依据：本金系的人群结构组成，由本地的中产阶级，35-45岁左右的社会中层，国有企业的高层管理人员，高层的公务员。他们有着传统的地域和风俗观念，本金沉稳厚重适合他们。 2.29 1.62 2.82 2.12 12.54 21.39 2005 2.72 1.93 3.36 2.52 14.94 25.48 2004 1.11 2.08 5.38 3.74 21.45 33.76 2003 5.21 2.45 3.85 7.69 19.27 38.47 2002 1.35 2.88 6.79 4.26 28.65 43.93 2001 2.04 3.67 7.80 4.76 34.6 52.87 2000 2.59 6.18 9.26 5.64 41.22 64.89 1999 22.70 7.6