上海楼市上半年市场总结与下半年预判(61页).pptVIP

为应对金融危机，各国纷纷降息，不少已接近零利率，导致流通货币量大幅增加。 各国均出台不同规模的救助计划，并向金融系统注入巨资，通货膨胀的预期不断强化 。 为救市，各国执行低利率 英国：宣布创建一只500亿英镑的特别基金购买高质量贷款资产，同时宣布的救助计划花费接近2500亿英镑；英格兰银行将购买1250亿英镑的资产。 美国：再公布超过1万亿美元的救助计划，美联储将购买3000亿美元国债和7500亿住房抵押证券。 日本：每年购买21.6万亿国债。 欧洲：央行将购买600亿欧元的资产担保债券。 　 09年上半年新增信贷7.4亿，已超过08年全年的2.5万亿。 人民币各项贷款余额为36.21 万亿元，同比增长30.6%。 广义货币M2增长28.5%，狭义货币M1增长24.8%，为1995年5月以来的最高水平。 国内信贷闸门大开，货币大量流入市场 信贷月度同期对比 M0：流通中的现金 M1：M0+企事业单位活期存款 M2：M1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款+其他存款 流动性的急剧增加 使得人们普遍认为通货膨胀已为时不远 09年下半年为预测值 通胀真的要来了吗？ 经济学上通用判断原则： M2增速是否显著大于GDP+CPI 国际经验：CPI连续六个月超过3%视为通货膨胀实际发生 （超额货币增速=M2增速-GDP-CPI） 中国超额货币的增速远高于其他发达地区 美国历年超额货币增速 6%以下 香港历年超额货币增速 10%以下 目前已超过20% 中国超额货币增速 通胀真的要来了吗？ 2004年通货膨胀前，超额货币增速超过10% 2007年通货膨胀前，超额货币增速超过7% 预计年末 M2增速：25% GDP：8% CPI：约2% 超额货币增速约15% 目前超额货币增速已达顶峰，今后通胀可能性非常大。 2009年上半年 M2增速：28.46% CPI：-1.7% GDP：7.1% 超额货币增速为23.16% 从往年情况来看，超额货币增速达到最大时，大约经历一年的时间，通胀实际出现。 由此我们预测，今年末通缩扭转，CPI恢复正数，2010年三季度将有可能形成实质性的通胀。但由于全球产能过剩，需求不足，此轮通胀的程度将比较温和。 通胀离我们还有多远？ 超额货币 增速达最大 通货膨胀 实际发生 2003.4 2004.5 2006.3 2007.4 通胀各阶段房价的变化特征 房价先于物价上涨 房价先于物价上涨 商品房价格增长趋缓，住宅价格继续上扬 商品房价格增长趋缓，住宅价格继续上扬 基本特征 通胀预期段：房价先于物价上涨 通胀发生期：商品房价格涨幅顶峰与CPI增速顶峰基本同步 商品住宅价格涨幅比CPI增速顶峰有所滞后 通胀消减期：房价涨幅随CPI下降 通胀周期约为两年半，第二年末出现房价高峰。 通胀各阶段房价的变化特征 标志 时间 时间 房价上涨 2003Q1 2006Q2 CPI上涨 2003Q2 2006Q3 进入通胀 2004Q2 2007Q3 CPI顶峰 2004Q3 2008Q1 房价顶峰 2005Q1 2008Q2 CPI回落至100 2005Q3 2008Q4 房价上涨 CPI上涨 CPI顶峰 房价顶峰 CPI回落 至100 进入通胀 4个季度 1个季度 1-2个季度 2个季度 1-2个季度 通胀周期各阶段特征 标志 本轮预测 房价上涨 2009Q2 CPI上涨 2009Q3 进入通胀 2010Q3 CPI顶峰 2011Q1 房价顶峰 2011Q2 CPI回落至100 2011Q4 CPI持续上涨 CPI达到顶峰 房价开始上涨 进入通胀 房价达到顶峰 CPI回落至100 新一轮通胀周期预测 2009年第二季度正处于新一轮周期的开端，预计2011年一季度房价涨幅达到顶峰。 未来房价涨幅预测 标志 2003-2005年 2006-2008年 2009-2011年 时间预测 房价上涨-CPI上涨 5% 5% 5% 2009年下半年 CPI上涨-进入通胀 5% 5% 5% 2010年上半年 进入通胀-CPI顶峰 9% 10% 10% 2010年下半年 CPI顶峰-房价顶峰 11% 10% 10% 2011年上半年 房价顶峰-CPI回落 7% 4% 5% 2011年下半年 我们估计，2009年全国房价同比上涨约5%-10% 2010年全国房价同比上涨约10%-15%