谈区域住宅市场供应分析(13页).docVIP

更多资料请访问精品资料网() 更多企业学院：/Shop/ 《中小企业管理全能版》 183套讲座+89700份资料 /Shop/40.shtml 《总经理、高层管理》 49套讲座+16388份资料 /Shop/38.shtml 《中层管理学院》 46套讲座+6020份资料? /Shop/39.shtml 《国学智慧、易经》 46套讲座 /Shop/41.shtml 《人力资源学院》 56套讲座+27123份资料 /Shop/44.shtml 《各阶段员工培训学院》 77套讲座+ 324份资料 /Shop/49.shtml 《员工管理企业学院》 67套讲座+ 8720份资料 /Shop/42.shtml 《工厂生产管理学院》 52套讲座+ 13920份资料 /Shop/43.shtml 《财务管理学院》 53套讲座+ 17945份资料? /Shop/45.shtml 《销售经理学院》 56套讲座+ 14350份资料 /Shop/46.shtml 《销售人员培训学院》 72套讲座+ 4879份资料 /Shop/47.shtml 区域住宅市场供应分析 1、调查范围确定及区域划分 丽景琴园区域是唐山市内高档项目聚集区；凤凰新城区域为政府大力扶持的区域，建设路北口区域沿长宁道分布了较多的物业，这两个区域与本项目近在咫尺，区域内的供给将对本项目形成比较直接的竞争关系；在唐山体育中心附近正在形成一个新兴的居住区域，但各项目现状信息较少，所以不做过多介绍。因此，丽景琴园区域、凤凰新城区域和建设路北口区域的项目将是我们重点分析和研究的对象。 市场调研和项目的确定主要考虑以下方面： 本项目辐射的区域内及区域外 具有相当规模和价格档次的项目 正在销售或即将销售的重要项目 城区内销售状况较好的项目 部分较高档项目 其他可能对本项目产生客户分流的项目 2、区域住宅供应市场调查分析 2.1丽景琴园区域 目前丽景琴园区域内涌现出一批较为高端的住宅物业，其中较具代表性的有：瑞景国际公馆、君瑞花园及天元国际公寓，项目基本情况如下： 图2.1 丽景琴园区域楼盘分布图 2.1.1市场状况分析 表2.1.1：丽景琴园区域内项目基本资料 项目名称 建筑规模(平方米) 建筑类型 楼型特征 开发商 瑞景国 际公馆 约3万平方米,一梯两户或三,共286户 普通住宅 高层板塔 君瑞花园 占地:4.07万，总建面13.56万(住宅面积55万，公寓面积314万，商业1万) － 高层塔楼 天元国 际公寓 总建面:0.5万平方米（80套） 酒店式公寓 高层塔楼 楼型特征：基本为高层塔楼； 建筑规模：以大型综合性社区为主； 2.1.2销售状况分析 表2.1.2：丽景琴园区域内项目销售情况 项目名称 户型面积 装修状况 均价 (元/平方米) 开盘时间 销售率 客户特征 瑞景国 际公馆 住宅：82-117平方米/套；别墅：370-750平方米/套 毛坯 6400 2008.1.16开盘 全部销售完毕 30岁左右的本地自住型客户为主 君瑞花园 － － － － 还未开始销售，目前项目只有土地证 － 天元国 际公寓 40－80㎡的平层和跃层 户型特点 目前区域内在售项目，除君瑞花园规划未明，户型未确定外，平层住宅面积以80-120的两至三居为主；别墅户型为370-750平方米左右，以联排形式出现，主要面对高端客户。 销售价格及销售状况 目前区域于08年1月开盘的瑞景国际公馆与天元国际公寓都在极短的时间内销售一空，可见该区的市场消化力非常不错，市场认同度较高，预计未来房价仍有上涨的可能，本区域有较大的升值潜力。其中天元国际公寓售价已经达10000元/平方米，除去预计的装修标准约1500-2000元/平方米，仍是目前区域内售价最高的楼盘。 客户特征 目前市场供应均为高层项目，在这种供应情况下，客户对此种项目的接受度有所提高；另外，区域内出现了唐山较为少见的酒店式公寓类项目，并提供酒店式服务，对部分唐山市高端人群有较大的吸引力。 2.1.3典型案例分析 瑞景国际公馆 　　　 瑞景现场沙盘图　　　　　　　　　　　　　瑞景现场施工图 规模 项目由两栋塔式高层和八排联排别墅及一条商业街构成，目前在售为其中的两栋塔式高层。 周边环境 项目位于路北区 Ｂ户型1号楼（2-25Ｆ） 87.54 22.25 14.63 100.17 Ｂ户型2号楼（1Ｆ） 87.45 22.42 14.83 102.28 Ｂ户型2号楼（2-25Ｆ） 87.73 22.44 14.63 102.36 项目中出现了“实得面积”、“实付款面积”、“未计价面积”，这类新名词从规范角度来说，是不存在的；此类词汇实为开发商为销售而发明的，它是将我们熟知的“建筑面积”、“套内建筑面积”、“阳台建筑