未来房价的发展趋势.ppt

未来房价的发展趋势 为了能预测未来房价的发展趋势，首先我们需要知道影响房地产价格因素以及这些因素的在未来的可能的变化。 影响房地产价格因素 经济因素 社会因素 行政与政治因素 经济因素 影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 需要注意的是这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。 通俗的说就是你有钱，你就可能会去买房，你这样的人多了，需大于供，房价也就上涨了。而这几十年的经济增速也大大增加人们手中的财富。 通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。 这也是为什么一线大城市的房价远远高于二三线城市的原因 当地人群的购买力也决定着当地的房价 那么经济对房价的影响究竟有多大呢，我们首先来分析一下过去十几年中国房价的走势图。 从图中我们可以看到我们的房价主要是在2003年以后上涨，在2008年开始跨越式增长， 2003年开始上涨的原因主要是后文的因素暂且不提， 2008年后开始的跨越式增长其中一个非常重要的原因政府的超发货币，虽然这点政府从未公开承认，但是我们可以从接下来的两组数据中发现这点。 2010年末M2余额为72.58万亿元，07年底为40.3万亿，等于在三年时间里增加了80% 2010年末GDP为39.80万亿元，07年底为25.73万亿元，等于三年的时间增加了54% M2余额:就是银行里的储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款） 从数据中我们可以看到，M2余额的增长速度远远超过GDP的增长速度 2010年6月末，中国广义货币供应量M2余额为67.39万亿元，折合9.9万亿美元左右 而同时2010年6月末，世界超级经济强国美国的广义货币供应量M2是8.6万亿美元 所以房价的高不可攀也是经济形势上的必然，这么多资金必须要有他的出口，房地产就是一个很好的出口。 而这些问题并不会随着时间的推移很快得到解决， 国家M2余额过多的问题也会困扰我们很久 社会因素 影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。 其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）； 家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 对于中国来说，最典型的社会因素就是丈母娘效应，嫁女儿那女婿首先得有一套房，所以在我国，对房子永远是需求旺盛。 社会因素主要是丈母娘效应的影响以及中国对家的看重 具体的说就是丈母娘的需求，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是“特刚需求”。 从蔚为壮观的春运来看，我们可以明白中国对于家的看重，而在传统观念里家的重要组成部分就是房子，这也能从“家”这个字形看出来。 所以我们可以得出结论，只要这里是中国，只要这样的风俗还在，那么中国的房地产需求是永远都不会降低的。 那么有人就会问了，人只有这么多，房子却在不停的造，现在很多家庭都有好几套房子，这样的需求还能稳定乃至于被称之为特刚需求吗。 因为中国13亿老百姓对房子的追求类似于以下公式：步行换自行车，自行车换摩托，摩托换汽车，汽车换豪车，豪车换飞机......永无止境。 房子本身也分三六九等 永远不要低估中国人的购物热情。 另一方面，中国至今仍有九亿农民，随着经济发展，他们也将会成为购房的主力军，这也是特刚需求。 所以如果从单纯的供求关系上预测房价，那房价只会只涨不跌，毕竟无论短期长期这都是需求大于供给。 所以结合前面的经济因素来看，房价的走势依然不会如人们所期望的那样下降，那么我们只能指望最后一个因素，也是最有可能降低房价的因素——行政与政治因素。 行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。 这一点重点是政府的房价调控，比较典型的是廉租房、经济适用房这一类由政府主导保护低收入群体的住房，但是这些住房是否对房价有正面意义我们稍后再讨论，首先我们先解决前文中所提到的2003年以后房价上涨的原因 1998年，我国发