拆迁谈判策略解析.doc

拆迁征地谈判策略 前提准备 要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗。 老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、 斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关…… 不一而足。自杀壮烈，但代价太大，效果不好。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白两道，所谓“白道”更可恶，明摆着老百姓吃亏。尤其不可采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”的“合法”解决。 大量的案件证明1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄，这实在简单，一抓一大把。2.吃透各种法律法规，这最要紧，一定可以打垮利益集团。调查发现，在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，再加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握…… 记住，要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效这就是有的象36计中的“围魏救赵”。 措施实施 1 、拖。生病住院、离家出走、找不到人都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复，时间就是胜利。 2、撤。面对官府和暴力机关，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意，要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的，拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。 3、抓。你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则，比如说，给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀。 4、访。一去上级机关或者直接北京去上访。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据，希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾。 5、谈。告诉他们。你们支持拆迁。但反对违法拆迁。一定要把违法问题理顺才可以进行。记住。永远不谈补偿问题---决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们：“名不正则言不顺”。一定要他们解决所有违法乱纪。不违法乱纪，怎么搞拆迁，最后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程适时合理利用。 步骤推进 要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。 第1阶段 公告阶段 当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑，背后鼓动。 第2阶段 商谈、协议阶段 房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地。以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令，2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法，追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁，3级资质为3万平方米以下；是否持证上岗；拆迁资金是否到位等。此时亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐、示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急他们就开心，要沉住气，让他们急，不能随便签字。因为一旦你签了字，就视