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房地产开发与经营管理 武汉理工大学土建学院 唐祥忠 第一章　导论 1.1房地产的含义、特征及分类 　 1.2房地产业的内涵及性质 1.3房地产业在国民经济中的地位和作用 1.1房地产的含义、特征及分类 1.1.1地产、房产及其相互关系 1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估) 2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。 3、地产和房产的关系 （1）地产和房产的区别： 　第一、地产可以独立存在，而房产则不能。 　第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要的自然资源） 第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。 第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。 （2）地产和房产的联系 第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。 第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。 第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。 第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。 1.1.2房地产的概念 房地产：　一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。 1.1.3房地产的特性 1、位置固定性、个别性　　 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性　　 4、投资规模性 5、保值增值性 　６、价格易受周围环境影响 1.1.4房地产的分类 1、按房地产用途分类 　　居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 　 2、按房地产实物形态分类 　　区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 　 3、按房地产开发程度分类 　　生地、毛地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类 　　国有、集体、私有、股份、合作、外资等 　 5、按房地产开发经营内容分类 　　房屋开发、综合开发、房地产服务 1.2房地产业的内涵及性质 1.2.1房地产业的内涵 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 1.2.2房地产业的性质 按一、二、三产业划分，房地产业属于第三产业。 1.3房地产业在国民经济中的地位和作用 1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投资热点，居住水平得到提高。 第二章 房地产开发概述 2.1房地产开发的含义、特征和形式 2.2房地产开发程序 2.3房地产开发企业及其管理 2.4 我国房地产开发状况 2.1房地产开发的含义、特征和形式 2.1.1房地产开发的含义 房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。 2.1.2房地产开发的特征 综合性、长期性、地域性、风险性 　 2.1.3房地产开发的形式 1、按开发的对象划分 　（1）土地开发 　（2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用房开发、工业厂房开发 　（3）综合开发 2、按开发的规模划分　　　 　　单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分　　 　　旧城改造、新区　 2.1.4房地产开发的主要参与者 　房地产开发企业、政府有关部门、建筑承包商、　金融机构、房地产中介机构 2.2房地产开发程序 2.2.1投资决策分析阶段 1、提出投资开发设想　2、项目可行性研究 2.2.2前期准备工作阶段 1、获取土地使用权 2、征地与拆迁 3、工程勘察与设计 4、施工现场的“三通一平”或“七通一平” 5、建筑工程招标 2.2.3建设实施阶段 1、组织施工　2、工程监理　3、竣工验收 2.2.4租售及物业管理阶段 1、房屋租售　　2、物业管理 2.3房地产开发企业及其管理 2.3.1房地产开发企业的设立 　　设立房地产开发企业，应当具备下列条件： 　（1）有自己的名称和组织机构 　（2）有固定的经营场所 　（3）有符合国务院规定的注册资本 　（4）有足够的专业技术人员 　（5）法律、行政法规规定的其他条件 2.3.2房地产开发企业的资质等级 　　房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专业资格及数量等） 2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围 　　　一级资质的房地产开