第七次物业管理知识培训课件精要.pptVIP

（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，并由所在地街道办事处、居委会组织业主代表共同商议初步审定通过后，在物业管理区域内显著位置公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批。 3.3.2专项维修资金管理 1.业主交存的物业专项维修资金，由物业专项维修资金管理中心进行代管，在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。物业专项维修资金应当自存入专户之日起按幢设帐，按户核算，结息到户。????? ????????????? 2.业主大会成立后，业主委员会应当到区物业专项维修资金管理中心查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。??????????????????业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。 2014 4. 物管公司、业委会成立 4.1 物管公司之建立 4.2 业主委员会之成立 4.1 物业管理公司之选聘 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同,国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。 　 住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。在选聘物业管理企业时，同等条件下，应优先聘用进行前期管理的物业管理企业。 国务院《物业管理条例》第二十五条　 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 例：《关于进一步规范物业服务收费的通知》成价费〔2007〕268号 ： 十一、在业主、业主大会选聘物业服务企业前，开发建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，开发建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同；开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。开发建设单位应当在房屋销售现场的显著位置，公示物业服务企业名称及其资质和派驻的物业服务项目经理、物业公共服务事项、质量、计费起始时间、收费项目、收费标准等前期物业服务相关事项。 4.2 业主委员会之成立 例：《成都市物业管理条例》第二十四条： 同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会： 　　（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上； 　　（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。 2014 5. 物业管理的基本环节 5.1 物业管理的前期介入 5.2 物业管理的接管与验收 5.3 物业管理的日常运作 5.1.1 物业管理前期介入的含义： 物业管理企业在物业的常规接管验收之前就介入到物业的规划设计、开发与建设中来，从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面 的建设性意见，为物业使用创造优质的硬件。 5.1.2 前期介入的意义： 1）完善物业的规划设计 2）有助于提高施工质量 3）为竣工验收和接管验收打下基础 4）便于日后对物业进行管理 5.1.3 前期介入的主要内容 1）从建筑通病预防角度介入建筑结构及构造的施工管理过程 2）从业户需要的角度介入配套设施的完善过程 3）从安全角度介入保卫系统的建设过程 4）从环境角度介入卫生与绿化等环境营造过程 5）从方便业户的角度介入配套设施的完善过程 5.2.3 接管验收的内容 1）主体结构 2）装修 3）电气 4）水、卫生、消防与采暖 5）附属工程及其他 物业日常管理 物业管理的日常运作是指经常性的管理和服务，是物业 管理公司最基本、最常见的工作。 1）房屋维修管理 2）物业设备管理 3）物业安全管理 4）物业环境管理 5.3.1 房屋维修管理 物业管理公司对其所管理的房屋实施的养护和修缮技术管理。具体包括： 房屋安全检查：定期对房屋完损等级予以评定，掌握所管房屋的质量状况及分布情况，编制年度修缮计划并组织安排计划的实施等。 物业设备管理：是根据科学管理程序和制度，按照技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。 常见的设备如：供电系统、给排水系统、电梯设备、空调设备、燃气设备、通讯设备等。现代物业还具备自动报警、楼宇自控