房地产开发与经营教学pptjimmyye第五章资料.pptVIP

* 三、出让土地使用权的类型 出售： 交换： 赠与： 四、土地使用权转让的程序 转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地转让费和土地增值税 土地使用权变更登记 * 五、土地使用权转让与出让的比较 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门 市场中的经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断地位 法律关系平等，是二级市场的重要组成和体现 在市场所处层次不同 一级市场，受让土地可以转让 二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发不得进行转让 年限 按合同规定不得超过国家规定 合同年限-已经使用年限 土地转移方式 协议、招标、挂牌、拍卖 出售、交换、赠与 思考题 项目用地获取的方式。 划拨土地使用权的特点 出让土地使用权的类型和含义 协议出让国有土地的范围 招拍挂出让国有土地的范围 土地使用权出让和转让的区别 * 房地产开发与经营 安徽建筑大学 叶剑鸣 * 第五章 房地产项目用地的获取 * 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式：即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。 房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括项目核准、获取三种许可证。 第一节 划拨土地使用权的获取 第二节 出让土地使用权的获取 第三节 协议出让土地使用权的获取 第四节 招标、拍卖和挂牌出让土地使用权的获取 第五节 土地使用权转让 * 第一节 划拨土地使用权的获取 一、划拨土地使用权概述 （一）划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 * （二）划拨土地使用权的基本特征 土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权，即划拨土地使用权，具有以下特征： 1、行政性 行政划拨，行使的是行政权力。 国家行政主管机关与用地申请人在法律地位和权利义务上是不对等的。 2、无偿性 缴纳补偿、安置等费用，但不必支付国家地租性质的费用。 无须支付土地使用权出让金。 补偿安置是对原先土地使用者的损失和重新安置的补偿，不是土地使用权的代价。 3、无期限性 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另行规定外，没有使用期限的限制。 但是，并不等于永续存在，土地使用权人可以根据需要收回土地使用权。 4、流转具有限制性 除符合法律规定外，不得转让、出租和抵押。 政府批准，，补交土地使用权出让金。 * （三）划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 本身就是国家的代表，为实现国家的功能而占有土地，实质是未分离出去的所有权的使用职能。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。 属于私法上的主体，不是国家的代表，是对划拨土地的占有、使用，是非所有人的占有和使用。 * 二、划拨土地使用权的适用范围 （一）中央政府对土地划拨使用的政策规定 《中华人民共和国土地管理法》第54条规定 下列建设用地，经县级人民政府依法批准，可以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地 一般只用于有关公共利益和国计民生的项目 划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合《划拨用地目录》的，应当实行有偿使用。 * （二）地方政府对土地划拨使用的管理情况 土地供应双轨制： 国有土地有偿、有限期限使用 法定范围内划拨土地使用权 划拨土地使用权不包括土地处分权，因而不能进入市场流转。 但实际上存在隐形交易。 一般性管理主要是为了防止国有土地流失、规范土地市场交易行为，根据国家法律，结合地方实际情况，明确划拨土地使用权的范围，规定划拨土地使用权的转让、出租、抵押、收回等的条件和程序。 * 三、划拨土地使用权获取的主要流程 （一）划拨土地使用权获取的主要步骤 预审【可研，土地管理部门的预审意见】 申请【总体设计，建设用地审批】 审查【供地方案，人民政府批准】 批准【用地批准书，人民政府批准】 登记发证【国有土地使用证，土地登记】 （二）主要利益主体及相互关系