第章城市房地产管理法律制度精要.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 个体户鲁某为了在县城发展,将多年来做生意挣来的血汗钱向陈某购买一幢200平方米的楼房。陈某对鲁某说，如果去房管局登记，需缴纳土地增值税、营业税、契税及其他税费共计约占房价的30%,而这笔钱需要买卖双方支付。为了节省这笔钱,最好是不经过房管部门,而是私下由双方签订房屋买卖合同，再找一个中间人作证就算了。鲁某认为这样很好因为合同书上有陈某的亲笔签名,而陈某提供的房产证原件及复印件,证明房屋属陈某所有,所以不怕陈某骗。于是鲁某与陈某签订了二份房屋买卖合同书，并预付购房款8万元，余下的4万元在一个月后待陈某搬走后交付使用才付清。陈某还写了一张收据，并复印了一份房屋所有证的复印件给鲁某，原件待付清余款后才交给鲁某。 3) 不得转让的房地产 司法机关和行政机关决定限制的房地产 依法收回的土地使用权的，不得转让 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证书 法规规定的禁止转让的其他情形 11.4.2 房地产的转让 1) 概念 商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 11.4.3 商品房销售 2) 商品房现售的条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证。 已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。 11.4.3 商品房销售 3) 商品房预售的条件 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 国家对商品房预售实行预售许可制度。 开发商与承购人签订商品房预售合同后，应当在签约之日起30日内办理预售合同登记备案手续。 11.4.3 商品房销售 房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 11.4.4 房地产抵押管理制度 1) 房地产抵押的法律特征 房地产抵押权是一种担保物权。 房地产抵押是抵押人以不转移占用的方式提供债务履行的一种担保形式。 房地产抵押是一种不动产抵押。 房地产抵押是一种担保形式，也是一种融资手段。 房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。 11.4.4 房地产抵押管理制度 2) 房地产抵押原则 自愿、互利、公平和诚实信用的原则； 房屋及房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押； 房地产抵押实行抵押登记制度。 11.4.4 房地产抵押管理制度 3）不得设定抵押的房地产 权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 依法不得抵押的其他房地产。 11.4.4 房地产抵押管理制度 房屋租赁的特征： 出租人必须是房屋的所有权人。 房屋租赁不转移出租房屋的所有权。 承租人向出租人支付租金。 租赁期满，承租人必须返还房屋给承租人。 房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。 11.4.5 房屋租赁 （1）概念 房地产中介服务：是指在房地产市场上从事咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产中介服务机构：是指在房地产市场上为从事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供咨询、经济和评估等业务服务的机构。 11.4.6 房地产中介服务机构 房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产价格评估：是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和代理业务的经营活动。 11.4.6 房地产中介服务机构 11.5.1 城市房屋拆迁概述 （1）概念 城市房屋拆迁：是根据城市规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。 11.5 城市房屋拆迁 （2）房屋