房地产产业竞争分析解读.pptVIP

部分信誉良好的房地产上市公司还在积极拓展房地产金融业务，如房地产投资信托和房地产投资基金 房地产投资信托 随着国内商业地产的逐渐成熟，越来越多的公司试图投资商业地产，并打包以房地产投资信托（REITs）的方式上市，一方面进行套现，另一方面继续享有商业地产的租金收益及地产升值收益 内地物业以REITs形式上市的有： 2005年12月21日越秀房托（405.HK）在香港上市，物业包括在广州市区的3个综合写字楼和1个购物中心 2006年12月8日，凯德置地REITs（CRCT）在新加坡上市，物业全部为分布于中国内地的购物中心 2007年6月，睿富房地产信托收购北京的佳程广场 谋求商业物业打包上市的有：大连万达、融科智地、北辰实业、中粮集团、保利地产等 房地产 投资基金 2005年12月，万科与中信资本成立中信资本·万科房地产开发基金，首期募集资金不超过1.5亿美元 ，投资于万科所开发的项目 2004年6月，金地集团与摩根斯坦利、上海盛融成立公司，受让建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包 从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速释放，市场前景乐观 城市化趋势加速 居住改善需求明显 家庭规模逐渐变小 婴儿潮人口置业需求强 居民收入水平稳步提高 需求旺盛 土地供给有限 资金供给有限 供给难以快速释放 房地产市场前景乐观 一、城市化是支持未来20年房地产发展的基础 中国2006 年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上，2011年，首超50%。 从发达国家经验来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1 个百分点提升，可持续30—40年。 据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600 万城镇人口。如果按每人住房20 平方米计算，将新增住宅需求3.2 亿平方米。 资料来源：中国人口统计年鉴 1989－2005中国城市化增长情况 2002年世界各国城市化情况 资料来源：中国人口统计年鉴 中国城市化水平 从国际经验看，城市化率沿着S 型曲线变动，城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70% 城市化率沿S 型曲线变动 1975 年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S 型曲线，具有阶段性规律： 当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢； 当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长； 当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势 说明 资料来源：美国地理学家诺瑟姆 从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；郊区城市化，形成大都市圈；最终，人口迁移在农村、小城市、大城市中心城区和郊区之间的迁移趋于稳定 城市化与人口流动 50% 70% 从农村进入城市 从小城市进入大城市 大城市郊区化 郊区城市化，形成大都市圈 城市化率 人口迁移以农村人口迁入城市为主，小城市迅速形成 小城市是全国城市的主要呈现形式 人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅 农村人口一方面填补小城市人口迁出留下的空白，另一方面直接迁入大城市寻找就业机会 大城市成为全国城市的主要呈现形式 人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主 人口继续向郊区迁移 郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小型城市 中小型城市与原来的城市城区形成功能互补，相互促进的大都市圈 二、人均居住面积改善将进一步推动房地发展 由左下表看出，中国城市人均住宅建筑面积逐年增长，平均每年增加约1平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求 建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中明确提出，到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米；与发达国家相比，中国城镇居民人均居住面积还有很大的改善空间 未来居民住房改善性需求将进一步推动房地产业高速发展 资料来源：国家统计局 2005－2010中国城市人均住宅建筑面积增长情况 90年代初世界各国人均居住面积情况 资料来源：国家统计局 2005 27.8 2006 28.5 2007 30.1 2008 30.6 2009 31.3 2010 31.6 三、家庭户规模不断减小，家庭总数持续稳步上升是房地产需求长期看好的特殊原因 家庭户规模不断减小，说明家庭分化趋势明显，家庭中越来越多的子女独立出去重新组建家庭，这部分人群将会形成潜在住房购买需求 依赖人口率呈下降趋势，说明中国人口中支