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不动产征收权属调查法律与实务 无论是在房地产征收项目还是开发商城市更新项目，对不动产的权属调查工作是不动产征收的核心内容之一。在为多个政府征收项目和房地产开发商城市更新项目提供法律服务后，笔者总结出了部分在不动产征收权属调查工作中的法律与实务经验，通过部分典型案例再现的方式，深入浅出，以期与业内人士共同探讨，为日后不动产征收权属调查工作的进一步顺利开展提供借鉴。 一、基本概念及其解释 1、不动产，指不可移动或移动后减损其价值或使用价值的财产。房地产仅指房产与地产。房地产与不动产密切关联，甚至可以说，房地产即狭义的不动产。???? 土地因具有不可移动性、固定性特征，被称为不动产；因土地不可动，附着于或固定于土地之上的物体也变得不可移动，也成为不动产。在这些附着物中，首先是房屋与建筑物，还包括土地上生成的树木、庄稼、矿藏等。从范围上，不动产包括土地及其土地上附着的或内含的物质。 ??2、不动产征收权属调查，一般意义上，仅指调查核实不动产产权人，即所有权人。土地及矿产的所有权归国家，房屋及其附属设施、树木、庄稼等所有权可以归个人或单位或其他组织。在理解这个概念时，要注意两点：一是权属调查不是确权，他是对不动产物权权属的现状进行核实辨认；而只有房地产行政主管部门和人民法院才有权对不动产进行确权。二是在不动产征收实践中，权属调查不仅仅是核实辨认不动产所有权人，在某些时候，还需要核实不动产物权人以及它物权人，包括用益物权人和担保物权人。 ??例如，土地所有权只能归国家或集体，个人及其他组织不能享有所有权，但根据我国法律，个人及其他组织可以取得土地使用权，并对该土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权力，这是财产权的重要内容。因此，土地使用权人也成为被征收补偿对象。 ??此外，根据法律规定，用益物权人、担保物权人都可以成为被征收人，未经法律确认的不动产转让的受让人也可以成为被征收人。 二、不动产征收权属调查的一般原则 ??在我国，民事主体不能取得土地所有权，因而我国的房地产权结构清一色的“土地使用权+房屋所有权”，这使得我国房地产权关系呈现较为复杂的局面。由于土地使用权的多样性，加上受历史原因影响，我国存在不同种类的房屋所有权，这也增加了我国房地产权结构的复杂性。 ??（一）房地权利合一原则。房屋总是建筑在特定的地块之上，土地之上一旦建筑了房屋，那么对土地的占有利用，就主要表现为对房屋的占有利用。因此，房屋和土地的不可分性及其占有的相斥性，决定了房屋所有权与土地权利具有密切关系。在我国，土地使用权可以依法流转，民事主体在转让房屋所有权时，总是将土地使用权一起转让，而我国法律也不允许民事主体将土地使用权和房屋所有权分割转让。 ??因此，在核实权属时，一般采用“房随地走”或“地随房走”的原则，即有土地使用权证无房屋所有权证的，一般将该房地产一并确认给土地使用权人；有房屋所有权证无土地使用权证的，也一般将土地使用权一并确认给房屋所有权人。 【案例】有土地使用权证，无房屋所有权证，如何核查？ 【案情】1950年甲的祖、父辈曾占有一幢祖屋，一直使用至今。80年代，甲的祖、父辈相继去世，甲向县人民政府申请房地产证，当时的县人民政府发给了甲《宅基地使用权证》，但没有发《房屋所有权证》。2008年，政府因公共利益需要征收，在权属核实过程中，乙提出异议，说该房屋所有权是属乙的祖父的，当时乙的祖父与甲的祖父是好朋友，甲的祖父没有地方居住，而自己有多余的一间祖屋，遂借给甲的祖父暂时居住，然这一借就是50多年。乙称现在村里仍有老人可以证明，因此要求应将乙列为被征收人。 【分析】乙的祖父将祖屋借给甲的祖父居住，一住就是几十年，乙的祖父去世时，也并没有对该祖屋进行处分，其子孙也从没有提出过要求继承。因此，应当视为乙的祖父已将该祖屋赠送给甲的祖父。80年代，甲依法取得了《宅基地使用权证》，是甲合法拥有宅基地的有效证明，根据“房地合一”的原则，应当认定甲为被征收人。 【案例】有房屋所有权证，无土地使用权证，如何核实？ 【案情】甲在某县城拥有一块宅基地，由于甲比较富有，90年代，甲买了房子，于是决定将自己原有的宅基地转让给乙，没有办理任何转让手续。98年，乙在该宅基地上建了私宅，并办理了《房屋所有权证》。2008年，在政府征收时，甲提出自己是宅基地的合法使用权人，并出具当时向建委购买的证明，主张其与乙之间的宅基地转让无效。 【分析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”。由于乙已经办理了《房屋所有权证》，因此，甲不能以宅基地转让无效为由，主张其为宅基地的使用权人。根据“地随房走”的原则，乙依法拥有该宅基地的使用权。 （二）房地权利分离 ??虽然法