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第八章 农业企业土地资源管理 第一节 土地的特征与管理原则 一、土地资源的特征（一）自然特征1.土地位置的固定性。 2.面积的有限性。 3.质量的差异性。 4.功能的永久性 1.土地资源供给的稀缺性； 2.土地利用方式的相对分散性； 3.土地利用方向变更的困难性； 4.土地报酬递减的可能性； 5.土地利用后果的社会性 二、土地管理的原则 维护社会主义土地公有制、坚持农业用地优先、坚持节约用地、坚持合理用地。 第二节 土地权属管理 一、土地经营权的获得 我国农业生产经营者主要以承包、租赁、股份经营或转包等形式，获得土地资源的经营。 （一）土地承包经营 土地承包经营的形式主要有： 1. “两田制”：将农户承包的土地划分为两部分，一部分为口粮田，另一部分为责任田。 2.投标承包：把竞争机制引进承包，先由集体定出底标，再公开招标、投标，由中标者承包经营。 3.抵押承包：即确定承包期若干年，逐年交纳抵押金。 4.双向承包：在县、乡、村、户之间，自上而下承包农业生产资料供应和技术、资金服务，自下而上承包农业产量、定购任务和其他经济指标的完成。 （二）土地租赁经营 土地租赁是指按照有偿使用的原则，取得合法土地使用权的经营者将土地出租给承租方经营，由承租方向出租方支付租金。　 1.实行土地租赁经营具有重要意义：能把土地所有权和使用权分离，使产权关系明晰化。是以竞争的形式开展的。 2.土地租赁经营的运作： 其一是采取招标出租。 其二是实行三赋合一，即即将农业税、土地提留和农户应承担的定购任务，改为统一的实物地租。 其三是“四荒”地租赁经营。 （三）土地股份经营 土地股份经营是指以土地入股方式组成由入股者(股东)参加的土地股份有限公司,在不改变土地公有制的前提下，把承包户的土地使用权作为股东，由公司委任种田能手又善于经营者为公司经理，负责土地经营事宜。 土地股份经营的运作：1.设立土地股份公司。 2.地产评估，确定公司所属土地的价格。 3.地产折股，分为公股和私股。为了保证国家调节农村土地使用的权利，公股的比例应占大头。 4.股利分配，公股属农村社区“三级所有”，由农村基层代管，主要用于社工公共福利和基础设施建设，私股按土地承包法分配到农户。 二、土地经营权的变更 我国农村目前土地经营权的变更主要表现为土地转包（一）土地转包的对象：一是长期或经常外出从事非农经济活动，家中无劳动力耕种的农户；二是农村中的一些能工巧匠，他们各有专长，但不善种地；三是熟识市场行情，从事商业活动的农户；四是机关干部和国营企业职工在农村的家属，无时间和能力种田；五是家中缺乏劳动力、资金、技术，无法种田的农户。 1.“平均承包”是出现土地转包的根源； 2.农户家庭经济条件的变化促进和加速了土地转包。 （三）土地转包可从两方面进行评价： 1.从土地转包过程的经济关系看 2.从土地转包的生产力意义来看 （四）土地转包的管理 1.明确指导思想。应按经济规律管理土地的要求，建立耕地的有偿转包制度，耕地使用权流动公开化。 2.坚持经济补偿原则。土地转包应注意经济有偿性，补偿金额由双方协商自定。 3.实行合同管理原则。耕地有偿转包必须在自愿的条件下签订合同。 4.坚持优先原则。优先转让给具有较强土地经营能力者。 第三节 土地承包费与土地价值补偿 一、土地承包费的确定 1.土地等级的评定。 是在综合考察、分析土地自然特征和经济特征的基础上，按照土地质量的自然标准和经济标准，把土地分为若干等级。其主要影响因素有土地的肥沃性、土地的适应性、土地的经济性 。 2.土地等级评定的方法及其步骤：（1）计算各被评价单元的投入、产出额。 （2）计算各土地评价单元的分数。 （3）确定土地等级标准，为各土地单元拟定等级。一般分为三等九级。 2.土地等级评定的方法及其步骤： （4）确定每等土地的平均分数。每等土地的平均分数=∑各土地评价单元所得分数×各土地评价单元在某等土地面积中所占的比重÷∑各土地评价单元在某等土地面积中所占的比重 （5）确定各等级土地的相对系数，以说明各等土地在经济价值上相差的倍数。各等级土地的相对系数=某等地土的平均分数÷劣等土地的平均分数 3.确定土地承包费用的理论依据 土地承包费必须以地租理论为依据，应包括以下三方面的内容： 绝对地租 级差地租 比较级差地租  二、土地补偿价值的确定 土地补偿价值： 指土地使用者对由于土地的连续投入，使土地的自然和经济条件得到改善，而形成的收益，亦即级差地租Ⅱ。级差地租Ⅱ应归土地使用者所有。 第四节 土地资源的合理利用 一、土地的数