个人住房抵押贷提前偿付行为及其治理.pdfVIP

摘要 所谓住房抵押贷款提前偿付行为，是指借款人未按照抵押贷款原 定偿付计划进行支付，而是在抵押贷款到期臼之前的任何时点，部分 或者全部偿还贷款余额的行为。提前偿付行为增加了住房抵押贷款支 持证券(MBS)现金流的不确定性，进而影响到了MBS定价等核心 问题，因此j对提前偿付行为的研究一直是国外理论界与实务界重点 关注的问题。在我国，虽然多年前MBS就已开始试点，但至今仍未 大规模推出，所以提前偿付风险在我国主要体现在对商业银行收益的 影响上。 长期以来，我国住房抵押贷款市场仅存在浮动利率住房抵押贷 款。2004年以前，人民银行连续8次降息，所以提前偿付风险并不 突出，未引起足够重视。2004年的加息导致了大规模的提前还贷潮， 各商业银行面对如此情形措手不及。为了补偿借款人的提前偿付行为 给商业银行造成的风险，少数几家银行开始收取提前偿付违约金，这 一举动引起了强烈反响，社会各界开始争论违约金存在的合理性。与 此同时，固定利率住房抵押贷款于今年年初在我国问世，而提前偿付 风险在固定利率住房抵押贷款中体现得更为严重。究竟什么原因会引 起借款人提前偿付?提前偿付行为会给商业银行具体造成哪些方面 的影响?商业银行应该如何治理提前偿付问题?针对上述问题，作者 在深入学习国内外研究成果的基础上，结合我国国情，对提前偿付行 为及其治理做出全面而深刻的分析。 本文主要分为四个部分： ． 第一章是文献综述，对住房抵押贷款提前偿付行为的研究成果进 行回顾和总结，以期为我国提前偿付行为的研究提供借鉴和帮助。第 一节主要介绍了国外对提前偿付行为实证方面的科研成果。经过30 多年的不断发展，国外学者主要提出了以下几种模型：(1)经验指标 Sachs 模型；(2)CG’模型；(3)Goldman 计模型；(5)竞争风险模型；(6)比例危机模型。除上述几种主流模 型之外，许多金融机构都有自己独特的提前偿付模型，而其他学者也 在不断探索新的模型，以便更好的分析提前偿付行为和预测提前偿付 率。第二节通过对大量文献的参考，总结出了提前偿付行为的影响因 素。影响因素多种多样，但是归纳起来主要有两个方面：再融资倾向 和住宅转手。其中，再融资倾向又与多方面因素有关：(1)原有抵押 贷款的契约利率和现行抵押贷款的市场利率；(2)再融资成本；(3) (6)贷款余额。住宅转手同 熄火现象；(4)债龄；(5)收益曲线； 样受到多方面因素影响： (1)房地产市场繁荣程度；(2)季节性； (3)剩余贷款期限；(4)锁住效应。第三节主要是介绍提前偿付罚 金的相关研究。通过对国内外相关文献的深入分析可知，提前偿付罚 金的存在主要是为了弥补提供抵押贷款机构的利率损失。提前偿付罚 金增加了借款人提前偿付行为的交易成本，因而可以在一定程度上对 提前偿付行为起到有效的抑制作用。提前偿付罚金主要有点和违约金 两种形式。 第二章深入分析了住房抵押贷款的契约属性和贷款产品的设计 问题。第一节从契约角度出发，认为住房抵押贷款契约属于债务型金 融契约。但是由于住房抵押贷款契约与一般性的信贷契约相比，具有 多方面的特殊性质，这决定了其特有的契约属性。首先，住房抵押贷 款契约既有标准债务契约，又有非标准债务契约；其次，住房抵押贷 款契约是一种结构性契约；再次，契约条款的不完全和信息不对称共 同导致了住房抵押贷款契约的不完全性；最后，违约和提前偿付造成 了住房抵押贷款契约的内在软约束性。由于我国还没有建立住房抵押 贷款二级市场，这使得我国个人住房抵押贷款契约具有不可转让性。 同时，信用信息系统的不完善加剧了我国住房抵押贷款的内在软约束 性。第二节首先总结介绍了目前美国抵押贷款市场主要存在的贷款产 品品种，进而分析了住房抵押贷款产品的设计原理，之后以美洲银行 为例，探讨抵押贷款产品的主要构成要素，最后对我国住房抵押贷款 产品存在的不足进行了阐述。 第三章首先详细分析了我国住房抵押贷款提前偿付行为的影响 因素。由于我国在社会制度、经济发展水平、居民消费习惯等方面都 与美国有较大差异，这就决定了我国住房抵押贷款提前偿付行为影响 因素的特殊性。再融资倾向和住宅转手的影响都不明显，不能构成主 要影响因素，而利率预期、借款人支付能力、货币化