我国房地产信托务发展探讨.pdfVIP

摘 要 作为支柱产业，房地产业需要稳定的、健康的、持续的发展。一 直以来，银行贷款对于房地产开发而言起着至关重要的作用。但近年 来过热的房地产投资使得政府不得不采取相应措施，防止房地产泡沫 的出现，2003年6月《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (121号文件)出台，对房地产银行信贷等方面进行了相关的限制， 特别是其中对房地产企业自有资金比例和获得信贷资格的限制，造成 房地产企业资金吃紧，不得不寻求其他融资途径。房地产信托作为融 资途径，为一定程度解决房地产企业资金问题带来了可能。 同时随着人们生活水平的提高和个人财产的不断积累，人们在日 常消费之余开始追求财产的保值增值，作为建立在信任基础上的一种 财产管理制度，信托可以为他们提供理财服务。我国信托投资公司在 经历五次整顿和实施“一法两规”的大环境下，开始了以信托独特优 势为立足点的发展，作为唯--“Bm同时涉足货币市场、资本市场和产业 市场的金融机构，信托投资公司开展的房地产信托业务可以使广大投 资者直接参与房地产业投资。 、 近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托(REIT)是在 交易所上市、专门从事房地产经营管理活动的投资信托投资公司或集 合信托投资计划。REIT不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资 渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的投资产品。 达到3000多亿美元。而且近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都 针对REIT制定专门的立法，推进REIT的发展，日本、韩国、新加坡、 澳大利亚等国的交易所都已有REIT上市，与普通股票一样交易。相 比我国刚刚起步的房地产信托业务，美国REIT的发展让人欣喜。笔 者也正是希望通过我国现有房地产信托业务与REIT的比较分析，借 鉴REIT经验，发展我国房地产信托业务。 当前国内对REIT以及我国房地产信托业务的介绍、分析主要是 从二者作为一种金融工具的安全性、收益性和流动性考虑，较少以信 托特点(管道原则、财产独立性和权利重构功能)为切入点分析二者 的不同。本文不但对二者的安全性、收益性和流动性进行了分析，还 对二者的信托特点表现形式、推动力进行了比较。其次，国内关于房 地产信托业务的相关文章较多从解决房地产企业的融资问题入手，对 于作为中介机构的信托投资公司发展房地产信托业务的分析相对较 少。本文则主要是以信托投资公司发展房地产信托业务为立足点，以 信托的独特优势为业务创新重点，实现房地产企业和投资者的对接。 本文主要采用比较分析方法，通过我国现有房地产信托业务与美 国REIT在安全性、收益性、流动性、相关政策环境以及二者在信托 特点侧重上的不同，分析我国房地产信托业务发展思路。 本文的主要观点： 1．我国现有房地产信托业务和美国REIT在体现信托特点上侧重 不同。REIT的信托优势主要体现在管道原则上，可以享受税收优惠， 其财产独立性和权利重构功能表现不够明显。而我国房地产信托业务 是以契约方式建立的，但由于相关配套措施没有跟上的缘故，其管道 原则、财产独立性和权利重构功能都体现得不够明显。但就目前推出 的胄地产信托业务来看，由于税收优惠上的不确定，加之“一法两规” 对贬产独立性和权利重构功能的认可，房地产信托业务的宣传、业务 设计重点在于财产独立性和权利重构功能。 2．我国现有房地产信托业务与美国REIT的发展推动力不同。 REIT的优势主要在于税收优惠。为了发展，REIT必须满足税收上对 其的相关限制，这影响了REIT的安全性、收益性和流动性，加之美 国信托税收制度相当完善，税收优惠对于投资者的影响作用明显，从 而引导了REIT的发展。目前，国内对房地产信托业务的专项法规还 没有出台，且由于相关配套措施的不完善，以及国内对信托特点认知 度不高的缘故，在一定程度上影响了安全性、收益性和流动性的表现， 房地产信托业务发展受到限制。同时，自2002年信托业务开展以来， 从121号文件出台后房地产信托的火热，到46号文件后的相对回落， 可以看到，房地产信托业务的发展与这些文件的出台密切相关，即国 家的政策对房地产信托业务有较强的引导作用。 3．建议我国房地产信托业务的发展思路为：其一，信托投资公司 加强自身管理，为创新的可操作提供条件。其二，信托投资公司充分 利用财产独立性和权利重构功能，积极创新。其三