星沙项目营销策划报告资料.ppt

项目印象：1、关于区位位于星沙工业园区内，属星沙价值梯队末端 项目印象：2、关于交通未来地铁口物业，但规划远期，当前公共交通配套相对薄弱 项目经济技术指标 占地：261202.4㎡ 可建设用地：205587.38㎡ 总建面：691562.14㎡ 容积率：3.0 绿地率：40% 分类规划指标 住宅建面：587867.51㎡ 幼儿园：4000㎡ 小学：10800㎡ 配套：5724.93㎡ 商业：8369.7㎡ 其中住宅建筑22栋30-33层高层建筑，14栋12-15层小高层建筑，现代风格。 虽然星沙三个板块价格差异明显，但板块间户型产品却趋于同质化 目前市场供应产品面积主流区间： 1、2房主力面积：78-99平米 30-50% 2、3房主力面积：105-130平米 20-45% 板块间的价格差异主要来源于客户对不同板块的品质认知差异 中心区——开元路板块： 价格：3900-4000元/平 客户辐射范围：中心区居民、工业园、市区、周边县市 客户层级：个体户、企业事业中高层职员、市区上班族 开元路板块：公认品质最好支撑因素：1、地段优越，星沙城市繁华指数最高所在 开元路板块—— 楼盘：华润凤凰城、恒基凯旋门 学校：维汉中学等 银行：建行、工行、农行等 超市：新一佳、易初莲花、步步高等 休闲：星沙公园、特里立公园等 酒店：世铭大酒店、开元大酒店等 规模：130万平米大社区 区位：镇中心核心区位，新城的政治、文化、商业、生活中心地区 。 配套：比邻镇政府共享社区配套以及市政配套、生活氛围浓。 风格：西班牙风情 园林：地中海式风情的超高绿化率园林景观，西班牙特色的钟楼、下沉式花园、特色水景、组团内私家花园 户型：2房为主、总价压力小，以N+1为主打产品，产品附加值高。 星沙东南新城板块—— 公交车：从漓湘路到到东六线路段主要 有2路中巴公交102与808，808路经过方 略潇邦，2路和102经过明天一城，没有 公交经过本项目 环境：东南新城板块处于工业园区内，园区 内累有较多的物流站，周边未进行完整规划 较多的农民房，常永高速闯过本版块 基本指标： 总用地面积：139877平米 净用地面积：107309.9平米 计算容积率总建筑面积达371192平米 其中，住宅348192平米，商业20000平米 容积率：3.46 绿化率：35% 1、强势引进——教育资源长沙市百年名校长郡中学签署了战略协议 与长郡中学建立唯一战略合作关系，实现品牌的唯一捆绑，未来置业将在独占长郡中学资源 2、重金打造——2个亿投资，仿哈佛大学建筑风格，高品质高配备硬件设施 学校总建筑面积54504平米，其中初中部36个班，小学部24个班，幼儿园9个班。学校 配套设施建有图书馆、公寓楼、后勤楼、艺术体育馆、外籍楼等建筑。 学校将与住宅同步建设，预计2011年建好。 案例借鉴——招商地产 中铁品牌的塑造：品牌理念+客户系统建设 星沙展示现状：大部分项目在楼盘展示上普遍不足，缺乏特色 星沙展示现状：“城市化”仍是一个空白华润·凤凰城——整体展示区欧式风格的风情展示 我们的机会：“城市化”展示将是星沙一个全新的展示主题，利用我们建立全新标准，并给予客户第一的印象 本项目的城市化展示计划：通过一些列系统、深入的展示，形成客户对项目未来城市化的感觉和印象 城市的边界：利用路旗、围挡形象墙等外部展示将项目与周边环境区隔，增强昭示性，有效引导客户 路旗、围挡的作用： 区隔周边杂乱环境，形成项目的初步印象，引导客户，增加客户便利度 增加项目昭示性，形成项目的初步印象和直观感受 路旗、围挡的要求： 路旗要足够多，能够截留竞争项目客户和引导 围挡要有城市感，并体现企业实力和品牌 形成统一的风格，持续对客户潜移默化地影响 城市的娱乐中心——国际化会所：设置适合年轻人的多功能娱乐场所：许愿屋、投篮机、时尚吧等 会所布置体现现代风格和城市感，体现都市气息。 功能细化，设置具有娱乐功能的许愿屋、时尚风、“开心果”幽默故事屋、“非常道”脑筋急转弯、音乐书吧、健康瑜伽等场所。 在各功能空间中布置一些时尚画册、卡片展示、生活妙语、小游戏等，使售楼处有趣而富有个性。 国际化的样板房——多套不同风格的样板房，体现不同的国际风情，不断调到客户的关注和热情 不同异域风格的样板房，作为项目的亮点。 将对城市感的打造演绎至最极致的，在个人空间打造上的国际潮流和现代感，最深切、直观地冲击追求时尚的年轻人，并成为销售的有力工具。 分批推出，不断引发市场关注。 城市化的网络展示：BLOG化的项目网站，打造个性化交流空间，吸引年轻人的关注和参与 将网站功能丰富化，不仅只是项目的信息，还有项目的活动、最新进展，年轻人感兴趣的一些测试游戏，最新时尚信息，年轻人观点的