运营国际青年旅社的成本.doc

赛后运动员村经营酒店的预算及可行性研究 市场调查研究 鄂尔多斯市委三届五次全委扩大会议提出的“打造鄂尔多斯旅游品牌, 建设我国休闲度假旅游目的地”的要求，把旅游产业发展提到了战略的高度予以推进，并从组织架构、政策措施和专项资金等三个方面予以保障。2014年，我市接待游客750万人次，实现旅游收入190亿元。市委提出2017年全市旅游人数要突破1000万人次，也就是说，从今年开始每年必须增加100万人次的游客。 年 度 接待人次（万） 增长率 旅游总收入（亿） 增长率 2011 506.3 13.82% 95.02 24.86% 2012 592.9 17.1% 125.4 31.96% 2013 650.7 9.7% 152.4 21.5% 2014 751.2 15.4% 197.1 29.3% 我公司承建的全国第十届民运会运动员村项目（精装带备品）分为A、B两个区，总建筑面积为492717㎡，共5391户，分布在18栋楼内，其中A区建筑面为278954㎡，共2967户，分布在10栋楼内，其中B区建筑面为213763㎡，共2424户，分布在8栋楼内，于2015年6月30日前全部建成并交付使用。 拟在我公司建设的运动村项目选定一栋经营酒店及酒店式公寓，一是整合闲置资源，避免浪费，一定程度上缓解我公司财务上和人力冗员上的压力；二是为来鄂尔多斯旅游的游客提供住宿和娱乐的中转站；三是为等待公租房轮候入住的租客以及东胜西站的旅客提供短租期的住宿休息之处。 一、选定楼栋4103#的概况： 通过对各楼栋的位置的挑选，认为B区4103#的位置临街且带有底商（用做餐饮配套）适合经营酒店。 （位置图、实景图见附图一、二。） 4103#连同下面底商4201# 总建筑面积：4.38万㎡， 其中住宅面积：2.31万㎡，商业配套面积：1.96万㎡， 地下库房和停车位面积：0.11万平米； 底商四层，住宅24层，每层18户，共432户； 户型面积分布为：41㎡-42㎡有96户， 45㎡有240户，57㎡和64㎡各48户； 总造价：1.07亿元， 如闲置每年仍需要投入财务成本为1401.1万元； 详细情况如下表： 项目名称 公式 费用 利息 总利息*建筑比例 699万元 土地使用税 15元/㎡*建筑面积 65.7万元 房产税 1.2%*建筑成本 　128.4万元 折旧费 （建筑成本-建筑成本*5%）/20 508万元　 备注：总利息：1.5亿元；4103#建筑面积：4.38万㎡；建筑成本：1.07万； 悦和城总建筑面积：94万㎡。 二、以运动员村B区4103#为例，经营酒店收益及预算汇总 项目名称 单位 数据 投入套数 套 432（客房、公寓各216套） 公寓租赁收入 万元/年 62 客房收益 万元/年 155.5 商铺租赁收益 万元/年 168 餐饮收益 万元/年 28 总收益 万元/年 413.5 人工成本 万元/年 76.8 物料成本 万元/年 182.9 水电费 万元/年 12 年总投入 万元/年 271.7 税费 万元/年 37 利润收益 万元/年 103.2 公寓押金 万元/年 4.3 详细情况见后附方案。 民运会后，4103#经营酒店的收入预估及追加投资预算： 收入预估： 酒店式公寓收入预估： 根据对公租房住户的研究发现，该群体多为年轻人，有一定的流动性，打造一批拎包入住的酒店式公寓可以满足这部分市场需求，按周或月出租，适合过渡期间或家庭旅游的短租人群。酒店式公寓入住周期相对酒店较长，耗材等费用由房客自理，布草清洗和公共卫生的维护工作相对较少，由酒店代为管理。价位应为市场同类产品的60%较为合理，暂定为1200元/月，办理入住手续需要每间交付1000元押金。 酒店式公寓收入=酒店式公寓单套平均月租金*套数*入住率 酒店式公寓收入=1200元/月*216套*20%*12个月=62万元。 公寓收入相当于43套公寓整年出租。 押金=入住套数*单套押金=43000元。 客房收入预估： 本项目位于高新产业园区属于新兴区域，区域认知度不高，区域内有稳定的公租房住户人群，但离火车站较近，该产品主要供应人群为旅游期间（7、8、9月）的游客，旅游季过后，火车站旅客和该区域公租房住户将成为主要客群。 1.客房年游客收入=客房单价*套数*旅游期天数*入住率 客房年游客收入=80元/天*216套*92天*70%=111.5万元； 客房游客入住频次=客房年收入/客房单价=1.4万次； 客流量=客房游客入住频次*2=2.8万人次 (按照标间计算,一个客房可以容纳两位)。 2.除了旅游季以外，入住酒店的收入，按照平均每天有20间客房入住计算， 客房年日常收入=天数*入住套数*客房单价 客房年日常收入=273天*20间*