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第七章 收益法 7.7　投资组合技术 房 地 产 估 价 本章内容回顾 收益法概述 基本原理 报酬资本化法 直接资本化法 公式 收益期限的确定 净收益的求取 报酬率的求取 7.7　投资组合技术 投资组合技术 物理组成 资金组成 报酬率或资本化率 本节内容提要 投资组合技术 土地与建筑物的组合； 抵押贷款与自有资金的组合； 1. 三种资本化率的含义 土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。 建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。 综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。 一.投资组合技术 （一）土地与建筑物的组合 直接资本化法含义？ 注意净收益的对应 2. 三种资本化率R0、RL、RB的关系(1) 式中： R0—综合资本化率； RL—土地资本化率； RB--建筑物资本化率； VL--土地价值 VB--建筑物价值 R0= L×RL+ B×RB R0= L×RL+(1-L)RB R0= (1-B)RL+ B×RB 2. 三种资本化率R0、RL、RB的关系(2) 式中： L--土地价值占房地价值的比率。 B--建筑物价值占房地价值的比率。 L+ B = 100%。 例:某宗房地产的土地价值占总价值的40%，通过可比实例房地产中计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为6%和8%。请计算该房地产的综合资本化率。 解: 综合资本化率计算如下： R0= L×RL+B×RB = 40%×6%+60%×8% = 7.2% 练习1： 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价值为（ ）万元。 A、30 B、40 C、50 D、60 （二）抵押贷款与自有资金的组合 贷款者(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。 用来评估房地产自有资金权益价值的是？ 房地产资金 抵押贷款 自有资金 （权益资本） 综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金 资本化率的加权平均数，即： R0= M×RM+(1－M)RE 式中： R0——综合资本化率； M——贷款价值比率，也称贷款成数， 是贷款金额占房地产价值的比率； RM——抵押贷款资本化率，等于抵押 贷款常数； RE——自有资金资本化率。 抵押贷款常数的计算公式为: 贷款常数为年偿还额与抵押贷款金额的比率。 式中: RM--抵押贷款常数； YM--抵押贷款报酬率,即抵押贷款利率(i)； n--抵押贷款期限。 【例】 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%。试计算综合资本化率。 【解】综合资本化率计算如下： R0=M×RM+(1-M)RE =70%×8.60%+(1-70%)×12% =9.62% 【例】 某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。试求该房地产的价值。 【解】该房地产的价格求取如下： 购买者要求的税前现金流量 = 5×12% = 0.6(万元) 偿还抵押货款的能力 = 2-0.6= 1.4(万元) 抵押货款金额 = 1.4÷0.08 = 17.5(万元) 该房地产价格 = 5+17.5 = 22.5(万元) 练习2 某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为(　　)。 A.7.65％　B.8.75％　C.9.42％　D.10.19％ 投资组合技术小结 土地与建筑物的组合 通过三种资本化率之间的 关系体现： 抵押贷款与自有资金 的组合通过抵押贷款常数 和自有资金资本化率 来体现： R0= M×RM+(1－M)RE 参考资料 中国房地产估价师学会与房地产经纪人学会编，房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社，2012 史贵镇，黑敬祥主编，全国房地产估价师执业考试资格历年真题精析，机械工业出版社，2013 ?/ 中国房地产估价师 ?/ 中国房地产信息网