房地产投资信托REITs）：理论分析与中国实践.pdf

论文摘要 EstateInvestment 房地产投资信托(Real Trusts，简称REITs)的产生及 其在世界各国的蓬勃发展，代表着世界房地产业的发展趋势和发展潮流，引 起人们普遍关注．本文从制度角度，运用新制度经济学分析框架对REITs 进行理论分析，探讨中国当前REITs发展的状况，论述REITs对于中国房地 产业发展的意义和作用，提出中国REITs发展的构想和建议。 除导论外，全文共六章，分为两大部分．第一部分是对REITs的理论分 析，包括第一、二、三、四章。第一章是全文的理论基础。认为REITs的本 质是一种集合投资制度，从制度层面进行分析有助于更好地认识其特点和规 律．为此，本章提出统揽全文的理论分析框架，即由新制度经济学的制度理 论、委托一代理理论和契约理论组成的制度分析框架。第二章运用制度理论 对l嗵ITs制度进行总体考察。REITs法律制度起源于“马萨诸塞信托”，是 房地产信托投资制度演变发展的结果。REITs法律制度是由特殊的组织结构 制度安排、股权结构制度安排、资产结构制度安排、收入结构制度安排、收 益分配制度安捧以及税收优惠制度安排构成的“制度集合体”．REITs制度 自创设至今，在政府放松管制扶持发展以及自身发展的作用下，经历了三个 变迁阶段。第三章是对REITs组织制度和治理机制的理论分析。本章对REITs 的两种组织制度安排一一信托制和公司制进行剖析，揭示出两种组织形式中 当事人之间法律上的“信托关系”、“代理关系”以及经济学上的“委托一代 理关系”．委托一代理的存在将导致一系列代理问题，损害REITs投资者的 利益。为此，应对REITs组织中的各级代理人进行监督约束和有效激励，以 减少代理问题的发生。第四章是对SEITs投资制度安捧以及投资后管控制度 安捧的理论分析．REITs集合投资制度具有的“契约性”和。社会性”，REITs 的投资模式有权益投资和抵押贷款两种，而以商业房地产的对象的权益投资 资项目的管理，其实质是控制权安排问题。 第二部分是对中国REITs的分析探讨，包括第五、六章．第五章考察了 展具有“产业基金及其IPO”和“信托计划及其证券化”两条道路，认为在 C．REITs的发展模式上中国应允许公司制和信托制共存竞争。最后，本章结 合两个法规草案，研究了C．REITs发展所面临的法律制度，提出对C．REITs 制度的构想。第六章是从制度建构向实际操作的延伸，将PElTs与中国房地 产业的发展联系起来．主要观点是，REITs能提高中国房地产企业的管理水 平，促成其经营模式战略转型；REITs将是中国房地产投融资制度创新的方 向，有利于分散房地产金融风险；在REITs作用下，中国房地产业将呈现产 融结合的新趋势，并加速实现专业化、集中化与全面升级。 概括起来，本文的创新之处有三点： 第一，运用新制度经济学分析框架对REITs进行理论分析，克服了目前 国内REITs研究中的理论不足问题。 第二，指出中国PElTs立法具有两条路径，并相应进行论述。 第三，结合实际论述了REITs与中国房地产业发展的关系，指出中国房 地产业在REITs作用下的证券化、社会化和产融结合发展趋势。 关键词：房地产投资信托(REITs)；制度分析；中国房地产业 Abstract The ofRealEsmteInvestment development vigorous whichhas theworld thetrendsofthe business attacted represents realty people’s will thetheoretical attention．Thisdissertation frameworkof widespread employ NewInst