房地产投资信托金资金配置管理研究.pdf

摘要 房地产投资信托基金资金管理研究 金融学专业硕士研究生庞新军 指导教师 刘文朝教授 摘 要 随着我国房地产业的快速发展，房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长 期以来，我国房地产企业融资渠道单一，对银行依赖过大，负债率居高不下；与此同时，由 于大量贷款投放于房地产项目，商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。在 房地产融资渠道亟需进一步多元化的背景下，房地产投资信托基金(REITs)作为一种切实可 行的房地产融资方式已经逐渐被房地产企业和金融业所重视。但我国对REITs研究起步较晚， 绝火部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍，对REITs的资金 配置管理的研究还是一片空白，同时由于房地产投资信托发展的滞后，导致实证研究也显得 不足。本文在以上背景下，在理论借鉴的基础上，概括性的提出了房地产投资信托基金资金 管理体系，并从定性和定量两个角度对房地产投资信托基金资金的配置和优化进行研究，最 后得出结论并提出相应的政策建议。 论文共分为七章，首先是总论部分，包括选题的背景、目的、意义以及研究的思路和结 构安排等。 第二章是理论借鉴，重点是介绍现代资产组合理论，包括投资组合理论、资产市场理论 与资本资产定价模型。 第三章重点介绍REITs的资金配置管理体系。在进行概念的界定基础上，具体提出REITs 资金管理的流程，从资金配置目标和资金配置政策两方面来进行管理定位、通过合理的流程 和方法进行资产配置、运用数学模型构建最优投资组合以及提出了指标法米评价基金投资业 绩，形成一套较为完善的资金管理体系。 第四章从定性的角度重点研究房地产投资信托基金资金管理机理。首先通过对整体资金 配置程序的分析，提出了资金配置管理的流程；然后，根据资金配置的流程，在讨论了REITs 投资市场分析的基础上，着重分析REITs拟投资的房地产资产的系统与非系统风险与收益的 关系，并运用资本资产定价模型分析房地产投资的系统的风险收益求法和用蒙特卡洛方法求 取非系统风险收益的方法，并对不同的投资类型进行了对比分析。在讨论了如何估计投资者 的风险——收益权衡后，提出了投资者风险收益估计函数。在本章最后，分析了REITs的资 产优化配置策略和方法。 第五章从实证角度重点研究REITs资金配置管理优化，包括模型的选择、数据的来源和 样本的选择、数据处理等进行概括性的说明：然后利用中房指数进行上海不同物业类型的资 金组合和北京、上海、深圳、重庆四个城市不同城市同类物业类型的资金组合进行实证研究， 两南大学硕+学侍论文 得出研究结论。 第六章对我国房地产投资信托资金管理的现状分析，在借鉴国外房地产投资信托基金资 金配置管理的基础上，提出相应的政策建议。 第七章为本文研究结论及展望。 论文的主要结论： (1)本文结合房地产投资的特征和信托基金运作管理模式，提出了房地产投资信托基金 资金配置管理模式，制定了较为科学合理的资金配置管理流程。 (2)对房地产投资信托基金的资产配置管理进行系统化流程设计，提出了REITs的资金 配置方法和策略，并对REITs的系统风险和非系统风险进行分析。 (3)本文通过对房地产投资信托基金资金配置管理的定量和定性分析后，运用均值—— 方差模型和资本资产定价模型对上海、北京、深圳和重庆的综合投资市场进行模型计算后发 现，在深圳和上海的房地产市场上进行资金管理存在很人的风险，而重庆的房地产市场发展 则是相对健康和稳定。同时从投资物业的类型来看，住宅市场的投资风险则比办公楼大的多。 (4)实证结果表明上海、深圳、北京以及重庆的房地产投资收益率比较高，主要源于经 济的快速发展，城镇化进程的加快。供给与需求之间的关系贯穿着经济的始终，需求K期被 压抑，供需矛盾得不到有效解决。由丁市场上存在的投机行为使得住房价格已经超出了普通 居民所能承受的范同，冈而市场存在泡沫风险。 (5)针对目前的房地产市场发展状况及其未来发展趋势，房地产投资信托基金可以采取设 计房地产投资信托基金风险控制模型；投资方向的改变；注意时机、区位和产品3个要素的 把握；加强房地产投资信托基金产品创新；认识经济周期，采取相应的资产配置策略等措施 来降低资金管理的风险，实现资金管理目标。 论文的新意主要表现在三个方面：