年北京龙德广场商业地产开发的所为与不为P要点.ppt

业态组合中的“舍”与“得” 舍：影院、冰场对于发展商而言，是不挣钱的业态；大百货、大超市对于发展商而言，是少挣钱的业态 得：影院为龙德广场带来了更多的消费人群；冰场带活了4层的儿童业态；大百货、大超市的引入更是带活了精品街中的相同业态 业态组合设想图 避免出现冷热不均、避免“阴阳街” 、避免“盲肠街” -------Shopping亦戏称瞎拼…… 二、不为 同质化经营 品牌档次参差不齐 第四章：规划设计 所为：商业化、国际化、互补化、持续化 不为：闭门造车(不尊重商业规律) 一、所为： 1.商业化 2.国际化 3. 互补化 4.持续化 1、商业化：商业规划设计先行 尤以业态规划设计为先，业态规划是购物中心设计之魂，一切以商业规律为先导，其它设计为有效补充。 2、国际化 购物中心起源美国，兴于亚洲（日本，香港，东南亚），20世纪90年代落户中国…… 购物中心在中国尚属新生事物…… 中国有特殊的国情：地大，人口众多，消费水平参差不齐，发展迅速…… 上述条件要求开发商的态度要谨慎，虚心。 寻找国际化专业设计团队 龙德广场国际招标 2005年3月开始龙德广场方案招标工作，参加招标单位包括马来西亚AJM公司，美国RSA设计公司，北京五合国际设计公司、北京市建筑设计研究院。 方案1 方案2 最终方案 规划设计 业态规划 交通规划 广告设计 灯光设计 导视设计 建筑设计 景观设计 店面设计 3、互补化 4、持续化：设计技术指标留有余地的原则 开发商在进行项目设计时，必须具有战略眼光，为各项设计技术指标留有余地，如梁、板、柱的承载力、柱距、电梯尺寸及运载能力、供电系统、机电系统、消防系统、弱电系统的可改造性及扩容能力，保证项目的长期竞争力。 龙德广场规划设计成果展示 1、业态划分：根据功能定位与业态组合，合理划分主力业态与精品街 2、自然生态的应用：创造舒适购物环境 3、垂直交通动线的设计 实现各楼层、各业态有机联动 5大中庭 85余部电梯 4、商铺可视性：充分提升商铺价值 柱距：9米 主通道宽度：6-8米 利用宽敞的通道、中庭与平面交叉在平面范围及垂直方向增强商铺的可视性， 5、观光电梯与共享大堂 宽敞的公共空间，提升项目品质 6、人性化的卫生间设计 卫生间是一个商业项目中最能体现人性化设计的方面之一。 蹲位数量、洗手台的高度、小便池的高度以及无障碍设计直接影响项目的形象与品质。 龙德广场在充分考虑上述因素外，还特别设置了供母亲及婴幼儿专用的区域，为来此消费的家庭提供更大的人性关怀。 7、景观式下沉广场：带活地下商业 8、立面广告与建筑造型有机结合 二、不为：闭门造车（不尊重商业规律） 避免非商业化设计 避免非专业化设计 避免单一化设计 避免急功近利：要留有余地 国内诸多从建筑艺术入手的案例往往以失败告终，掌握购物商业性本质是购物中心开发的要义。 第五章：招商 所为： 与选址同步 寻找租金收益与经营稳定性的平衡点 充分依靠社会资源 实施招商 不为：说了不做（缺乏执行力） 一、所为： 1、与选址同步 将主力业态的选址意向作为项目选址最终决策的重要参考依据 龙德广场在选址时已开始同大型生活超市、大型百货、影院、建材等购物中心必须具备的主力业态进行意向谈判，理由和标准是： 抗风险能力； 品牌号召力； 对购物中心的宣传能力 主力业态所表现出的进驻意向加强了开发商的信心 招商阶段的划分 在规划前：对房产指标要求特殊的大型主力店进行订单式招商，如：建材、超市、影院等 在设计中：对房产指标要求基本统一的常规业态进行招商，如百货、运动、家居、家电等 建成后：开始对精品街区域的小商户进行招商，如服装服饰、珠宝化妆品、皮鞋皮具等 2、寻找租金收益与经营稳定性的平衡点 （1）租金收益：制定合理的租金策略 依据： 开发商的回报率：切合实际情况 评定测算该地区商业租金情况 调研各商家，特别是主力业态在该地区租金承受能力 租金、流水倒扣二者取其高，增强自身对市场变化的应变能力（在运营管理章节中详细讲述） 核心： 追求持续回报、开发良性地产 （2）经营稳定性：制定合理的业态比例及业态落位 A、合理的业态比例：保证经营稳定性 主力业态与精品街的比例 国际惯例：4 ：6 龙德广场为：5.5 ：4.5