PPP操作实务与案例徐向东演讲创新.ppt

徐向东 专为国家发展和改革委员会培训中心 “政府与社会资本合作（PPP）模式及实务操作”专题培训班 三、BT的转型（续） 3、公租房BT模式（续） （2）采用BT模式实施公共租赁房的一般程序（续） BT公租房的决策： 政府授权项目业主作为发起人，负责投资人的招标工作，并代表政府签署相关协议。项目所占用的土地使用权应划拨给项目业主 BT公租房的前期准备：前期工作应由项目业主完成，包括项目审批工作，以及BT融资实施方案。可先期聘请勘察设计单位完成勘察和设计工作 招投标和合同签署： 项目业主编制招标文件，通过招标方式选定投资人，并签署合同 三、BT的转型（续） 3、公租房BT模式（续） （2）采用BT模式实施公共租赁房的一般程序 组建项目公司： BT投资人应设立项目公司，由项目公司承继合同项下投资人的权利义务，并按照约定完成征地、拆迁、补偿、安置等工作，按照政府投资项目基建程序开展规划、用地、环评等相关工作 投资融资和建设： 项目公司投资融资，开始建设，可开设项目建设资金专户，履约保证金应按比例扣减等 三、BT的转型（续） 3、公租房BT模式 （2）采用BT模式实施公共租赁房的一般程序（续） 竣工验收和移交：项目完工后，按约组织竣工验收。自竣工验收合格之日起，办理移交手续，进入质量保修期和缺陷责任期 回购：项目业主在收到结算资料后安排审核及审计，确定价款，按照约定支付回购款 三、BT的转型（续） 3、公租房BT模式（续） （3）采用BT模式实施公共租赁房的关键点 税收优惠等其他承诺担保： 应审查是否与法律冲突，是否属于涉及上级部门批准事项，防范条款无效或者合同无效 租金收入专户：公租房的租金收入乃至租转售房款应设立共管的帐户，确保在政府如期支付完毕回购款前．BT投资人有知情权、控制权甚至处分权 公租房可设定抵押权：可考虑就公租房设定抵押或者规定回购款付清前BT投资人对于公租房有优先受偿权。在回购款付清后，BT投资人的抵押权和优先受偿权消灭 三、BT的转型（续） 3、公租房BT模式 （3）采用BT模式实施公共租赁房的关键点（续） 建设手续与分包：对于涉及政府审批的规划、设计、施工、消防等相关建设手续，政府应该督促相关部门及时处理 否则因此导致的延误损失由政府一方承担。政府或其下属部门及人员不得就公租房项目的任何部分以任何方式指定分包 结算与鉴证应有期限：对于工程签证和BT投资人提交的结算资料，政府一方应当在合理期限内给予回复．逾期视为认可。对于政府审计的单方审计报告或审核意见，除非BT投资人认可，否则，对BT投资人没有约束力 三、BT的转型（续） 3、公租房BT模式（续） （3）采用BT模式实施公共租赁房的关键点（续） 缺陷不影响回购款：回购期内，公租房出现质量问题的，BT投资人按约定承担保修与缺陷责任．但政府一方不得以此为由拒付已到期的回购款 三、BT的转型（续） 3、公租房BT模式 （5）福建省公共租赁房BT项目标准招标文件分析 福建省公共租赁房BT项目标准招标文件 福建省公共租赁房BT项目标准招标文件分析 四、项目合同 1、项目合同的性质 （1）宪法合同 最高的法律文件，是统领整个项目得以融资、建设和运营的基础和核心，是其他合同的前提和基础，是其他合同履行的先决条件 帝王合同+宪法合同 四、项目合同（续） 1、项目合同的性质（续） （2）国内法契约还是国际法契约？ 不能因为一方当事人是国家，体现了国家意志，就认为凡是与国家机构签署的协议就是国家契约，私人主体也不会因为签订了契约，就具有了合理的国际法主体资格 项目合同是依据东道国的立法来确定其权利义务的，必须经过法定程序的审查批准才能生效，且履行在东道国 四、项目合同（续） 1、项目合同的性质（续） （2）国内法契约还是国际法契约？（续） 项目合同的签订地、履行地、内容等都与东道国政府关系密切，实践中经常适用东道国国内法律 东道国政府只是以一个民事主体的身份签署项目合同，而不是将私人投资者的地位提高到国际法主体位置 四、项目合同（续） 1、项目合同的性质（续） （3）民商事合同还是行政合同？ 项目合同允许采用谈判、调解、仲裁等方式，而行政合同则通过行政复议或行政诉讼等行政法的救济手段 利用私人资本进行基础设施和公用事业，是私法上的商业性行为，而非公职上的职权行为 项目合同的谈判、签订，遵守协商一致、意思自治、平等互利的原则，这些原则是民事合同行为的精髓 项目合同定性为私法契约有助于吸收私人资本 四、项目合同（续） 1、项目合同的性质（续） （3）民商事合同还是行政合同？（续） 发改委《基础设施和公用事业特许经营法》 财政部《PPP操作指南》 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国行政诉讼法》的决定（2014