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房地产企业的盈利新模式研究 —— 三联城建CRM理念培训 创智集团CRM事业部 二零零三年四月 目 录 第一篇 CRM理念篇 3 一 CRM的历史和发展 3 二 CRM的概念 3 三 CRM的内容: 4 四 CRM的应用领域 5 五 CRM在功能和技术上的关键能力: 7 六 CRM解决方案的构件: 8 七 应用CRM企业的优势: 9 八、成功实施CRM的要素: 9 九 CRM实施六步法: 11 十 CRM的成功要素: 13 十一 成功实施CRM的三点启示: 14 第二篇 企业思考篇 16 华润置地推出“客户服务主题年” 16 万科集团总经理郁亮谈“金色家园事件” 18 中海地产（深圳）总经理刘爱明谈CRM 21 CRM给房地产企业带来什么？ 26 房地产品牌的背后是什么 第三篇 创智求索篇 33 开放竞合“十年创智”探讨中国软件赢战略 33 注：本资料专为三联城建CRM理念培训提供，未经本公司书面许可，不得复制、转载、删改、传播，注意保留。第一篇 CRM理念篇 一 CRM的历史和发展 在1980年初便有所谓的“接触管理”(Contact Management)，专门收集客户与公司联系的所有信息；90年代初期，客户关系管理体现为销售力量自动化系统(SFA)、客户服务系统(CSS)；1996年发展为集销售、服务于一体化的呼叫中心(call center)；1998年，随着电子商务的兴起，CRM开始向eCRM方向发展。 CRM是借助先进的信息技术和管理思想，通过对企业业务流程的重组来整合客户信息资源，并在企业的内部实现客户信息和资源的共享，为客户提供one-to-one 个性化服务、改进客户价值、满意度、赢利能力以及客户的忠诚度，保持和吸引更多的客户，最终实现企业利润最大化。另一方面，CRM应用系统通过对所收集的客户特征信息进行智能化分析，为企业的商业决策提供科学依据。 CRM既是一套原则制度，也是一套软件和技术。CRM应用软件将最佳的实践具体化并使用了先进的技术来协助各企业实现缩减销售周期和销售成本、增加收入、寻找扩展业务所需的新的市场和渠道、以及提高客户的价值、满意度、赢利性和忠实度等目标。CRM在整个客户生命期中都以客户为中心，这意味着CRM应用软件将客户当作企业运作的核心。CRM应用软件简化协调了各类业务功能（如销售、市场营销、服务和支持）的过程并将其注意力集中于满足客户的需要上。CRM应用还将多种与客户交流的渠道，如面对面、电话接洽以及Web访问协调为一体，这样，企业就可以按客户的喜好使用适当的渠道与之进行互动性交流。 因特网和电子商务带动了全球的经济，日益激烈的市场竞争正在驱使着企业公司重新确定自己商业模式，并且进一步加强与巩与固定客户的关系。根据IDC 2000年8月份的研究报告，全球的CRM市场将从1999年的32亿美元，以年复合增长率29%的速度增加到2004年的121亿美元。META Group则预估全球CRM市场年复合成长率为50%，从2000年130亿成长达2004年670亿美元。可见，自Gartner Group 提出CRM概念以来，CRM应用在全球市场中呈现出迅猛发展的势头。 二 CRM的概念 　　CRM（客户关系管理）是英文Customer Relationship Management 的缩写。 CRM的定义有许多，以下几种定义从不同角度分析了CRM的含义：CRM是通过赢得、发展、保持有价值的客户，增加企业收入，优化盈利性提高客户满意度的商务战略。通过获得更多的客户线索、更广泛地共享客户信息协同工作，增加收益，提高给客户的价值，实现企业和客户的双赢。企业希望通过CRM系统能够了解更多的客户化的需求，从而为客户提供个性化的产品和服务，提高客户满意度，与此同时也能够获得更大的利润。CRM是选择对待客户的方式和从客户身上得到的收益，CRM重整客户和组织结构的便利手段和基本结构；CRM是关于理念、组织和技术的基础，从而将所有的业务过程围绕着各个不同客户的需求进行。CRM是一种旨在健全、改善企业与客户之间关系的新型管理系统。指的是企业利用信息技术，通过有意义的交流来了解并影响客户的行为，以提高客户招揽率、客户保持率、客户忠诚度和客户收益率。CRM是一种把客户信息转换成良好的客户关系的可重复性过程。利用激励因素来刺激客户进一步消费，并激发其感激心理，对保持长期的销售和提高客户保持率十分重要。CRM是建立在信息技术平台上，分析并影响拥护消费行为的管理技术。具有以下特征：（1）确定客户满意度（2）对客户构成进行分析（3）深度分析利润构成（4）分析的连续性（5）巩固与现有客户的忠诚度。其他以上各种定义对客户关系的概念理解是明确、一致的，即客户关系是客户与企业发生的所有关系的综合，是公司与客户之间