南京花样营销策划方案详解.ppt

* * 智慧新城 人口和用地规模：规划总用地规模为993.69公顷。城市建设用地906.70公顷，其中居住用地247.83公顷。规划总人口为15.11万人。 地区定位：南京主城城南中心的重要组成部分，以高端服务和创意产业为特色的综合性城市新区。 轨道交通：本规划区涉及地铁三号线、五号线和六号线，共三条轨道线路，六个地铁站点。 智慧新城规划大量纯住宅用地的逐步上市供应，将给城南，乃至整个南京的土地市场带来冲击，同时南京当地产市场中心的南移也将带动整个城南板块价值的提升 城市发展规划/智慧新城 板桥新城 城市规模： 2010年人口规模按12万人规划，城市建设用地控制在14平方公里以内。远景人口规模按40万人预留，城市建设用的控制在40平方公里以内。 规划期限： 2010年为近期规划期限，远景展望至本世纪中叶，大约2050年前后。 城市发展目标： 将板桥建成产业结构优化，布局合理，环境优美，设施完善，工作和生活舒适，形成以冶金、机械加工工业为产的现代化综合性工业城镇。 城市功能定位： 板桥是都市发展区内的综合性工业城镇。 用地布局： 以宁芜交通走廊、梅山公司铁路专用线和自然地形为界，大致分为三个组团，西北组团是以雨花经济技术开发区为主体的综合加工工业区，西南组团以梅山公司及其延伸加工工业为主，东组团主要安排生活居住用地。 本案 朗诗·绿色街区 金地·自在城 随着板桥新城市政配套的日趋完善，各大地产商的进驻，区域内价值将逐步体现，同时市场的竞争程度也将进入更高的一个层面 城市发展规划/板桥新城 总结 城南板块拥有良好的发展潜力，板块价值以及升值预期将被进一步看好。未来板块发展重心向板块的中南部倾斜。项目所处的板桥区域进入快速发展的阶段。 区 域 市 场 总 结 板块地位 供求特征 产品特征 仁恒、雅居乐、万科的进驻，使的城南板块的产品层次得到了进一步的提升。板块的北部以及宁南区域以中高端改善为主。中南部以及南部以首置和首改类客户为主。 受资源、地段、配套等多方面影响，板块发展呈现一定的梯度。受土地供应的影响，北部和宁南片区供应放缓，目前供应主力在中南部及南部。受供应规模相对较小影响，除短期波动外，板块的整体供应相对均衡， 城南板块占全市比重不足10%，一直保持相对低调的发展势头。随着南京南站的开通以及南部新城以及板桥新城的规划的启动，板块的价值将进一步提升，带动产业发展的同时，也推动楼市发展格局的转变。 整 体 市场 总 结 整体形势 政策影响 南京市场量缩价涨，高企房价以及政策高压，提升了置业门槛，制约市场需求的释放。各板块发展并不均衡；两江板块市场压力明显。城南、城北新增供应放量市场短期内呈现供不应求的局面。 限购以及银行信贷收紧，成为束缚南京楼市发展的重要因素；随着下半年新一轮供应放量，迫于销售以及回款的压力，舍价保量的局面或将频现。 客户特征 雨花产业园的发展，为宁南板块提供了大量的中高端消费群体。城南板块的主力客户来自雨花以及江宁的产业园的客户中高端首置为主，以及新街口、河西商务中心的白领，以及区域内改善型需求。随着供应结构的改变，小户型、低总价产品吸引了更多主城的首置群体，客群面进一步扩大。 附件二、个案分析 物业名称 南京万达广场 地址 建邺区水西门大街与江东路交汇处 投资商 万达集团 建筑类别 高层 开盘时间 2008年8月 交付时间 2013年 交付标准 毛坯、精装 销售情况 良好 项目描述 一个建筑面积达27万㎡的一站式购物中心、一个建筑面积5万㎡的白金五星级酒店、一条建筑面积7万㎡的旅游商业街，以及31万㎡的写字楼和近26万㎡的高端城市公寓。 广场购物中心将引入多达15个主力店，将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等多种商业业态融为一体，可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求，其商业业态之全，主力店数量之多都将创造南京商业的新纪录。 购物中心内设有一条长达450米的三层室内步行商业街，面积达4万㎡，是目前南京最长的室内步行街。 个案分析---万达广场 辐射人群：河西中部及南部以及地铁沿线。 消费人群：周边以及地铁沿线居民、河西、新街口商务办公人士 万达广场购物中心业态构成和比例：零售占据一半以上的比重，相比餐饮娱乐百货类运营情况一般 个案分析---万达广场 万达广场购物中心的业态分布 万达购物中心部分主力店 沃尔玛百货超市，国美电器，万达国际影城，麦当劳快餐，KFC快餐，中国移动，大玩家电玩超乐场，万千百货，奇迹健身，同庆楼，屈臣氏，必胜客 万达购物中心商铺租金 购物中心一楼租金600元/㎡月，二楼租金340元/㎡月，三楼租金210元/㎡月。 河西万达广场的开业，迅速成为河西中部片区的商业中心，改变了河西新城区的商业格局；在业态组合及业种配置上，通过引入沃尔玛等主力店，并加大了餐饮、休闲娱乐类