中原地产滨江公馆商业营销策略报告详解.pptVIP

滨江公馆商业营销策略报告 商业市场发展背景 东莞城市居民人均收入及社会消费分析 万江总体经济概况 东莞主城区商圈分布 东莞城区商圈对比分析 万江商业总体分布 主要在营商业规模 理想0769 项目名称：理想0769 开业时间： 2007年 营业面积： 4万㎡ 经营业态：餐饮、中介、零售 经营模式：社区为主 铺位数量: 600间左右 物业管理费：1.8元/平米/月 租 金: 50-75元/平米/月； 售 价： 8000-15000元/平米 基础指标分析 开 间:3.5-7米 进 深:4-12米 主流面积: 以26-61平米为主，商铺内7M层高可自主分隔。 实用率:91-96% 租 期：3-5年 免 租 期：视租期长短而定，一般在5个月以下，第一年2个月，第二年3个月 华南MALL 项目地址：万道路与四环路交汇处 开业时间： 2004年 商业面积： 40万㎡ 经营业态：多家主力店＋娱乐动感街区＋餐饮、休闲、服装区等 经营模式：主题休闲购物 车位数量: 8000个左右 物业管理费：2.6元/平米/月 租 金: 50-120元/平米/月； 售 价： 8000-23000元/平米 都会广场 项目名称：都会广场 开业时间： 2004年 营业面积： 4万㎡ 经营业态：餐饮、服装、零售、电器 经营模式：零售为主 铺位数量: 600余间 物业管理费：1.5元/平米/月 租 金: 55-130元/平米/月； 售 价： 1-4万元/平米 风临美丽湾 项目地址：万江区莞穗大道与西城 路交汇处 开业时间： 2006年 营业面积： 1.5万㎡ 经营业态：建材装饰、零售 经营模式：社区为主 铺位数量: 200间左右 物业管理费：1.9元/平米/月 租 金: 40-60元/平米/月； 售 价： 12000元/平米 项目商业价值面分析 项目开发目标分析 定位思路 定位思路1：结合项目所在区域休闲娱乐业较为充足的特点，本项目不具备与其竞争的基础条件，发展社区性的休闲性业态是出路。 定位思路2：根据区域休闲娱乐属性较强的特点，可针对性招一些休闲娱乐用品业态，抢占市场！ 定位思路3：根据目标消费群有一定消费力的特点，适当发展符合这部分消费群品质生活需求的中高端业态。 中原（中国）工商铺大联盟专业商业平台 中原优势——立足东莞、覆盖广深、辐射海外 东莞中原工商联盟建立统一的商户资料库 品牌百货 品牌超市 家居建材 操作项目 操作商业项目形象 8个进场项目 5个项目经理 4个策划师 多名投资顾问 商业总监 人员数量：约30名 东莞中原商业部团队架构 来自深圳、广州、东莞的商业专业人才、实现各地商业资源全面整合 策略中心 市场主任 品牌经理 品牌顾问 项目有东北面部分临双向六车道的城市主干道莞穗大道，但西面必须通过50M左右的支路连接，具有一定的昭示性，但由于整个项目不能成为人流、车流的主要动线，其商业价值不高。 莞穗大道 项目位置 东 江 商业 分布 连接莞穗大道 莞穗大道 项目位置 东 江 主要车流走向 次要车流走向 连接莞穗大道 小结:商业价值依次为①东北面＞②西北面总的来说，受项目道路规划限制，项目高商业价值的地方较少。 东莞城区商业发展 万江区商业发展概述 东莞商业宏观市场 整体定位思路及营销推广 打造万江特色商业典范 快速招商，聚集人气 提升商铺价值，快速融资 增加住宅附属价值点 有效形成住宅销售推动力 发展商目标： 快速招商，聚集人气 提升住宅价值点 在09年动荡的市场中，发展商目标如何实现？ 增加附加值 主动、有效 招商策略 特色主题形象 增加项目的附加值： 强化现场商业氛围包装和渲染 应商户之需局部调整及改造 在竞争者普遍采取坐等招商情况下，主动出击联系商户，聚焦品牌商户租赁需求。 避免市场同质化竞争 进行市场细分，在特定租赁群体及消费者中获得认同 项目推广名、形象 总体业态规划 推广形象 业态规划 项目定位 社区配套为本 餐饮娱乐为牵引 以专业（主题性）制胜 推广形象 东江畔·欧式风情休闲购物街 主题定位——滨江风情购物街； 功能定位——以社区配套商业为主，餐饮、休闲娱乐为辅； 经营档次定位——中档为主，高档补充，摒弃低档； 消费人群定位————滨江公馆业主、万龙片区居民； 招商推广定位————滨江公馆配套、万江休闲购物风向标 案名：滨江风情购物街 主要人流动线 品牌快餐 特色餐饮 次要人流动线 利用其与莞穗路连接路展示面，引进餐饮等配套 社区配套商业 品质生活区 业态规划 根据其位于小区中央位置，展示性不强特点，引进干洗、零售等配套 建材配套区，已由发展商关系户确定 品质生活区 与莞穗路相连，昭示性强，引进中高档烟酒、餐饮、茶庄等 业态说明