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【中海、万科、金地通用】房?地?产?全?过?程采购?的?管?理?与?控?制?最新理?念?剖?析（上篇） 一.采购的定义及目标 1.1采购的定义 企业在一定的条件下从供应市场获取产品或服务作为企业资源，以保证企业生产及经营活动正常开展的一项企业经营活动。 PMBOK*将采购管理定义为：“为达到项目范围而从执行组织外部获取货物和/或服务所需的过程。”（PMBOK（A Guide to the Project Management Body of Knowledge）：项目管理知识体系指南） 对于房地产开发商而言：“由于土地、设计等均由特定的部门负责，我们在这里讨论的采购实际上是从土地购买之后到交付小业主之前所有生产环节的采购，包括服务、产品等的采购。” 1.2采购的目标 多：丰富供应商资源、丰富采购信息库 快：保证采购按时间计划完成、提高公司整体的物资采购效率 好：建立良好的供应商管理机制、确保采购物资的质量 省：节约采购成本 稳：控制采购风险 1.3采购可以带来收益 GE前CEO杰克·韦尔奇说：“采购是企业成本控制的首要环节，采购环节节约1%，企业利润将增加5%-10%。” 1.某项目整体开发成本为4900元/ ㎡ ，其中采购成本为2100元/ ㎡ ，其他费用为2800元/㎡，预计售价为5200元/ ㎡，此时的利润为300元/ ㎡ 2.若售价保持不变5200元/ ㎡ ，其他费用保持不变为2800元/㎡，采购成本降低1%，为2079元/ ㎡ ，此时利润为321元/ ㎡，增长7% 3.若售价保持不变5200元/ ㎡ ，其他费用保持不变为2800元/㎡，采购成本增加1%，为2121元/ ㎡，此时的利润为279元/ ㎡，降低7％ 1.4采购的重要性 “采购是产品质量的第一道关卡，一旦放松，即使后期再投入数倍的精力与成本都难以弥补，最终影响的将是客户的满意度与开发商品牌的荣誉。” 采购既服务于质量、成本、设计、进度，采购又引导了质量、成本、设计、进度。 1.5采购工作的标准 采购最终要为结果负责，要为客户满意负责。 质量是房地产采购的底线，采购时其他的追求要让步于对质量的追求。 当质量与速度发生冲突时，质量第一！ 当质量与成本发生冲突时，质量第一！ 成本是全过程成本，而不是交易一刹那的价格的高低。 房地产企业与施工企业采购的区别： 1.房地产企业更了解客户的需求与评定质量的标准，采购更有利于对材料质量的把控。 2.房地产企业的采购利于对材料价格的控制，降低采购成本。 二.采购基础 2.1采购范围 工程采购主要为： 所有工程施工（总包、桩基、精装修等）； 监理； 造价咨询（勘察，桩基检测等）等业务。 材料设备主要为： 外立面材料（门窗、涂料、面砖、进户门、屋面瓦等）； 室内装饰材料（地板、内墙涂料、橱柜、户内门等）； 室外材料（绿化、石材、标识、垃圾桶、室外木材等）； 设备（安防智能化、空调、电梯、配套等）。 （1）发包方56项 2.2采购原则 透明公正原则 充分竞争、择优中标原则 廉洁奉公原则 维护信誉原则 保密原则 可追溯原则 网上招标原则 2.3采购模式 集中采购：“由集团、区域本部、一线公司根据常用产品的技术特点，与战略合作伙伴签订长期合作协议，协议有效期通常为1－1.5年，当有采购需求发生时，根据合作协议直接签订采购合同即可。”（共性、效率） 单项目采购：“针对某一项目需求的材料设备采购。”（个性） 2.4采购方法 招标：“提供公开的技术、商务信息，邀请三家或以上供方，在约定的时间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法，选择最符合评标方法的供方中标。” 议标：“提供公开的技术、商务信息，邀请二家供方，在约定的时间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法，选择最符合评标方法的供方中标。” 委托：“通过谈判，与特定的一家供方进行谈判，确定技术、商务条件的采购。” 2.5采购阶段各部门职责 2.6评定标原则 无技术标评比类:最低价中标，适用于供方产品、服务水平相类似，任意一家产品均能达到质量标准的招标。 有技术标评比类:技术标与经济标综合评比，适用于供方产品与服务存在差异、有档次区分的招标。 评定标加分：投标方的技术实力和配合情况相差较大；不超过最低价3%（总包工程）或5%（非总包工程）的范围中标。 2.7采购流程 2.8采购在组织管控中的定位 2.9采购管理的承接关系 三.采购的组织结构模式最新理念 3.1采购的组织结构模式 成本与采购分离 成本与采购合并 3.2采购的组织定位 3.3采购业务的集团公司总部管控项目