某市房地产市场度研究报告教程.doc

【目 录】 城市概述： 3 第一篇 2008年**市房地产业大事记 4 一、汶川地震 4 二、**市两路寸滩保税区正式获国务院批复 5 三、**市“规划腐案”窝案 6 四、2008年央行货币政策组合拳 8 五、**市加快高速路网建设 9 六、万科进入**市 11 七、**市滨江土地暂时冻结 12 八、**市旧城改造 13 九、**市中心城区扩城400平方公里 15 十、**市政府收购事件 16 第二篇 城市发展背景 18 一、经济环境分析 18 二、政策环境分析 23 第三章 市场篇 33 一、土地市场 33 二、商品房市场 47 三、商品住宅市场 56 第四章 产品篇 64 一、新增供应产品结构分析 64 二、新增供应产品特点分析 69 三、经典案例分析 78 第五章 营销篇 89 一、营销综述 89 二、营销策略盘点 90 三、经典案例分析 100 第六章 区域篇 112 渝中区 112 南岸区 121 巴南区 132 江北区 141 渝北区 150 沙坪坝区 161 九龙坡区 171 大渡口区 180 第七章 2009年市场趋势预测 189 一、2009年大势趋向 189 二、市场走势预测 189 三、区域走势预测 194 四、产品类型走势预测 196 五、产品档次走势分析 199 六、企业信心预测 201 结束语： 208 对本市场报告数据说明： 本市场报告中所有数据截止时间均为：2008年11月30日 本市场报告中关于市场新增推案量、供应均价、成交体量、成交均价的数据全部以套内为基准，其中新增供应量（预售许可证）的数据以建筑面积为基准，成交数据来源于网上房地产，宏观经济数据来源于**市统计局。 城市概述： **市作为西部重要城区，由于受地形地貌的制约，城市房地产市场发展有着自己的独特风格，与上海、成都等城市以环线进行划区的方式不同，而是以独立行政区作为划分方式，各区域由于发展水平各异、发展重心不一，使区域房地产市场有着明显的区别。 **市主城内共分为九个区，其中，由于北碚区与其余主城区距离较远，房地产市场起步较晚，发展较慢，因此不作为重点监控范围。其余主城区中，渝中区房地产市场起步较早，发展较快，因此区域内市场已趋于饱和，市场平稳；渝北区、江北区、南岸区、沙坪坝区以及九龙坡区市场目前均处于高速发展的阶段；大渡口区、巴南区由于区位相对较偏，区域配套发展尚未完善，发展较为滞后，但随着区域配套的逐渐完善，区域市场正处于快速发展阶段。 **市主城区划分图如下： 第一篇 2008年**市房地产业大事记 汶川地震 事件回放 2008年5月12日14时28分，我国发生了震惊世界的四川汶川特大地震灾害，新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震震级达里氏8级，最大烈度达11度，远程影响面积达600万平方千米，涉及四川、甘肃、陕西、**市等10个省区市417个县(市、区)、4667个乡(镇)、48810个村庄。此次汶川地震是一场巨大的自然灾害，但相对于年初的南方冰冻雨雪灾害而言，对中国整体经济的影响可能较小，反而对于中国未来房地产的走势将有深远的影响。南方冰冻雨雪灾害直接影响到消费者物价指数（CPI）的上升，让CPI居高不下，这种影响已经逐渐消退，没有影响到人们的内心，但这次地震则在人们的内心对房地产形成新的置业价值观。 “5.12”大地震造成了成渝两地购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，成渝楼市回暖的势头也在五月份嘎然而止，市场陷入低迷。此时**市市场上的消费者更多地从安全角度去考虑置业问题，高收入人群更加倾向于购买低密度、高质量、高品质的低层住宅，因此，城市高层豪宅的市场需求受到冲击，**市滨江高层豪宅在地震后成交迅速萎缩。 事件启示 地震影响置业者心态，观望情绪加剧。此次地震，大量房屋倒塌，由此造成的人员伤亡极其惨重，使得不少人改变了购房观念以及生活态度。有人认为辛辛苦苦一辈子买房还贷到头来却可能一场天灾将所有努力毁于一旦，因此有的推迟购买住房，有的转为租房；也有的人认为地震将加剧房地产调整趋势，或成为导火索引发房价大跌，由此观望者增多。 购房者将更加关注房屋质量和抗震程度。此次地震，将住房抗震性、建筑质量等安全方面的问题推向了前台。以前购房者大多关注的是房屋的地段、户型和价格等方面的问题，很少去考虑房屋的抗震性以及安全性。地震过后，购房者无论是自住需求者还是投资需求者都会将住房的抗震能力列为重要考虑的因素之一。 投资客从房产市场脱身。对于投资者而言，房地产的投资价值就在于它是耐用品或长期投资品，但是地震可以在瞬间让个人一生积累的财富毁灭，投资者对房地产投资的价值就有了不同的评估方式，房地产的投资价值也随着地震的发生有所下降。此事之后，对于房地产投资，投资者的态度更显得谨慎和理性。 **市两