第九章房地产开发经营的税费解析.ppt

四、土地增值税 （一）土地增值税的特性 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 1.征税的原因 （1）由地价形成的特性可知，城市土地在价值运动中要受到周围环境的影响，随着经济建设的发展，其价值通常呈上升趋势，具有自然增值的特点。土地使用者将土地使用权再转移时，一般都有很高的增值收益，而这些增值收益的形成，主要是国家长期投资、进行城市建设、改善人民生活条件和环境的结果，而非转让者的劳动所得。因此，由国家以税的形式将这部分收益收归全社会所有，可以保证土地增值收益的合理分配，抑制少数人不劳而获。 （2）由土地本身的特性所决定。有土地市场的存在就有土地投机，有土地投机就会使正常的市场秩序受到干扰和破坏。征收土地增值税，可以在一定程度上抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序，加强国家对土地市场的宏观调控和管理。 （3）随着经济建设的发展，进行各项建设所需要的土地越来越多，土地供求矛盾日益突出，地价上涨很快。征收土地增值税，一方面可以限制土地使用权的不合理流转；另一方面也可以减少土地资产流失，为国家增加财政收入，为城市建设和经济发展积累资金。 2.征税的意义 土地增值税的征收，对合理调节土地增值收益，减少国家土地资产流失，规范土地市场行为，以及抑制土地投机，都起着十分重要的作用。 （二）土地增值税的基本内容 1.纳税人 凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 2.课税依据 土地增值税是以有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据的。 3.税率 土地增值税实行4级超额累进税率： 所谓超额累进税率：指将应税所得额按照税法规定分解为若干段，每一段按其对应的税率计算出该段应交的税额，然后再将计算出来的各段税额相加，即为应税所得额应交纳的个人所得税。该税率由级距、级率和速算扣除三部分组成。超额累进税率的合理性表现在纳税人只就超过各级段的收入纳税，也就是通常所说的所得多的多征税，所得少的少征税，无所得的不征税，体现了合理税负的原则。 （1）增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% ； （2）增值额超过扣除项目金额50% ，未超过100% 的部分，税率为40% ； （3）增值额超过扣除项目金额100% ，未超过200% 的部分，税率为50% ； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。 土地增值税的简化计算 （1）土地增值额未超过扣除项目金额50% 的 应纳税额＝土地增值额×30% （2）土地增值额超过扣除项目金额50% ，未超过100% 的 应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5% （3）土地增值额超过扣除项目金额100% ，未超过200% 的 应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目×15% （4）土地增值额超过扣除项目金额200% 的 应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目×35% 扣除项目 土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价值；与转让房地产有关的税费；财政部规定的其他扣除项目。 【思考题】某私营业主准备将自己的一临街商业门脸转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳多少土地增值税？ 课税对象的征收范围 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所得的土地增值额。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产行为。 5.纳税地点和纳税期限 增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理申报。 6.减税、免税 下列情况免征土地增值税： 纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除项目的20% 的； 因国家建设需要而被征用的房地产。 居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。个人在原住房居住满5年转让住房，免征土地增值税；居住满3年，不满5年的，减半征收土地增值税。 三）税务筹划——少卖多赚 某普通商品房住宅，销售价格3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。则应缴纳的土地增值税计算如下： 增值额＝3100-2500＝600万元 增值率＝600/2500＝24% 应纳税额＝600×30%＝180万元 而把价格降为3000万元，其他条件不变，增值为超过20%，企业免征土地增值税。 所以可以看出，筹划前与如果合理筹划后，企业收入反而增加了80万元。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 /zcfg/xzfg/200611/158942.htm 五、契税 （一）契税的特