成都郫县志达地产德源地块项目定位及物业发展建议解析.ppt

路牌广告 渠道选择思考： 1、路牌广告具有短时间覆盖成都核心各区域的优势，宣传面较广，时效性和到达率相对较高； 电视广告 渠道选择思考： 1、选择成都收视率最高的行业栏目《第一房产》首播时段进行硬性广告插播； ◇软新闻： 由栏目附送，主要内容为项目核心价值点传播和产品推货信息。 ◇第四城、大成网新闻炒作； 网络广告 新房详情页顶部旗帜左 首页小横幅1 分众媒体(电梯广告) 渠道选择思考： 1、针对项目位于的周边中高档和住宅集中区域的特点，可在周边小区内大面积铺开； 2、城西、城中写字楼和商务区集中，多媒体资源可发挥较好的宣传作用。 短信广告 渠道选择思考： 1、短信是线上渠道（户外、报广）的重要补充，主要以扩大开售前的市场覆盖率为主。 2、短信推广的在配合活动拓展客户，在为认筹和开盘提供人气及客户支持，效果明显。 3、持续到销售完毕 内容、时间、对象安排： 区域写字楼、重点住宅项目等定点。 社区写字楼定点 电台——FM95.5、105.6 营销活动——具体计划 造势宣告 排号蓄客 持续销售 “项目亮相品鉴会” “商业投资论坛” “后期暖场活动” 五星团队 圈层营销 营销网络 再造卖场 资源拓展攻略要点 通过活动拓展高端资源群体——要落到实处，有利于销售 新港五星销售团队 五星销售团队 客户来到项目首先接触的是物管保安，保安人员的作为楼盘形象的第一窗口，将留给客户第一印象 销售人员是项目的窗口，销售人员的气质、谈吐及专业都将展示项目风格 不可忽略客服、保洁人员给客户的细节感受，因为他们经常出入奢侈品专柜，在他们眼里是不能揉沙的。 三位一体的接待标准（保安、置业顾问、保洁） 与项目匹配的销售团队 为本项目甄选最优秀的销售人员，组建超强的营销团队 甄选方式：新港地产内部选拔精英+成都本地招聘（报纸广告、高曝光率、高投入、诚聘厦门豪宅项目精英） 录用条件：本科以上学历、形象优秀、气质高、 销售物料：所有销售人员都穿着名牌服饰使用功能丰富的销售物料 1 2 五星销售团队 新港五星销售团队优势 新港五星销售团队优势 内部OA客户资料系统 3 客户各类需求的录入，与产品准确定位 舍弃传统的客户档案保存方式,在销售现场为已成交之客户开设专用资料保险柜,存放已成交客户之资料 实现难点户型、铺位一户一推荐 4 针对难点户型铺位、进行装修改造，印制DM销售道具，实现一户一推荐。 强势引导 五星销售团队 新港五星销售团队优势 内场 新港销售团队配置 外场 两个销售经理 4个销售主管 4至6个销售代表 （组成两个销售小组） 新港二手房工商部、写字楼部（约50人） 内外场销售，一个主管搭两个销售代表 ，配备两个销售经理、四个主管 里应内合、一搭二、双核四腿 五星销售团队 LOFT定价 基于针对LOFT类产品全域竞争态势明显，因此在本案LOFT定价参照市场中接受度较高的产品进行价格参照。 通过竞品价格权重计算，本案LOFT整体均价应保证在5503元/㎡。 首批次开盘可以考虑按照低价策略5303元/ ㎡，下批次按照5703元/㎡。 SOHO定价 基于针对SOHO类产品全域竞争态势明显，因此在本案SOHO定价参照市场中接受度较高的产品进行价格参照。 通过竞品价格权重计算，本案LOFT整体均价应保证在4207元/㎡。 首批次开盘可以考虑按照低价策略4007元/ ㎡，下批次按照4407元/㎡。 商业产品，由于目前在售项目的档次差异较大，所以定价参考均价打分表和租金反推法，按照权重取均值； 一、均价打分法：18707元/平米； 二、租金反推法：120(租金)*12/0.08（年回报率）=18000元/平米 各占50%的权重。 本案商业街1f均价应保证在18353元/㎡。首批次开盘可以考虑按照低价策略18153元/ ㎡，下批次按照18553元/㎡。 商业街1f定价 商业产品，由于目前在售项目的档次差异较大，所以定价参考均价打分表和租金反推法，按照权重取均值； 一、均价打分法：9222元/平米； 二、租金反推法：60(租金)*12/0.08（年回报率）=9000元/平米 各占50%的权重。 本案商业街2f均价应保证在9111元/㎡。首批次开盘可以考虑按照低价策略8911元/ ㎡，下批次按照9311元/㎡。 商业街2f定价 商业产品，由于目前在售项目的档次差异较大，所以定价参考均价打分表和租金反推法，按照权重取均值； 一、均价打分法：5857元/平米； 二、租金反推法：40(租金)*12/0.08（年回报率）=6000元/平米 各占50%的权重。 本案商业街3f均价应保证在5928元/㎡。首批次开盘可以考虑按照低价策略5728元/ ㎡，下批次按照6128元/㎡。 商业街3f定价 全部销售 销售税前利润为8