成都琴台宾馆浣花山庄地块项目定位报告解析.pptVIP

顶级茶道示意 根据项目自身资源条件及周边商业环境，在发展高端业态的原则下，选择适合项目发展的产品方向 产品组合分析1 项目总体来说条件较好，但自然到访人流主要依靠琴台路，自然到访量不足是其突出缺陷。 通惠门至青羊正街段内环线通车后，情况将发生根本性转变，内环线将成为主要车流通道。“虽然琴台路也是连接蜀都大道与内环路的道路，但是琴台路是一条特色街，通行能力有限，而西郊河‘加盖子’后形成的通车能力将解决内环线单循环问题。” 项目具备文化旅游的基础，建议项目发展定向型业态；让前来消费的人群能停留比较长的时间，以此解决消费人群问题 建议项目以酒店作为主要发展方向，可以与琴台路避开竞争、形成融合，共同打造区域商业的根本出路 产品组合分析2 琴台路是成都较老的仿古商业街，商业氛围较好，项目与琴台路一水之隔，完全具备商业的发展条件 项目目标客户消费能力较高，购买力强；商业总体体量较小，无法形成规模效应；本案商业必须与酒店相辅相乘，共同促进；因此本项目不适合大量的零售商业发展 本案商业必须发展高端休闲体验型的业态，如高档餐饮、民俗餐饮、特色酒吧、禅茶文化主题吧、咖啡吧等，诸如此类的业态 本案要发展成为外地人到成都的必留之地，也是成都本地人高端休闲体验的好去处 产品组合建议 超五星级院落式主题文化酒店 + 高端餐饮、高端休闲、购物 第四部分 项目产品形式 项目地块较小，容积率低，限高15米，仅能发展地上4层商业，在较高地价的情况下，势必造成可售单位价格过高，不利于销售，若能摊薄地价，则可售单位价格将随之降低，因此仁智建议参考EGO潮流广场的销售操作模式，尽量使负一层也能实现销售。 如果负一层能实现销售，则楼面地价随之降低，开发风险也能得到一定限度的控制。 负一层可以考虑设计采光天井或者下沉式广场的形式来达到采光的效果。 负二层建议为车库，负二层最大建筑面积为2万㎡，按50㎡一个车位，则有400个地下停车位，足够满足项目车位需要。 项目产品形态建议 案例1—成都EGO潮流广场 -1层 -2层 -3层 采光天井 1-5层：开发商自为持有，不做销售 负1-负2层：可销售楼层（40年商业产权） 负3层：车库性质，不做销售，但目前以商铺形式全部出租（中小型特色餐饮） 案例2—深圳华润“万象城” 可采光的负一层设计（下沉式广场） 项目业态体量配比建议 酒店 餐饮 特色商业 大型主力餐饮店：4000㎡ 特色餐饮，如茶楼、酒吧咖啡厅等：4000 ㎡ 分布于临街2—4层 特色商业：4000㎡ 分布于一层 酒店：12000㎡ 分布于地块内部，不临街部分的三四层， 第五部分 项目财务分析 项目商业价格预估思路1——按投资回报率预估 项目周边暂无商铺出售，无法直观得出可比价格，仅能从距项目最近的琴台路商业租金，按照一般商铺投资回报率来反推，得出项目商业参考销售价格。 通过调查，目前成都市场上带租约商铺的投资回报率一般在6-8%左右： 如 新城市广场：投资回报率8% 原熊猫城：投资回报率8% 天涯庭院：投资回报率7% 浣花长乐坊：投资回报率6% 春熙苑：投资回报率7% 赛格广场：投资回报率7% 一般商业培育期投资回报都较低，本案取最低，按投资回报率 6% 进行估算 本案商业售价预估 项目 楼层 琴台路参考租金 投资回报率 本案商业参考售价 1F 150-200元/㎡·月 6% 30000-40000元/㎡ 2F 60-90元/㎡·月 6% 12000-18000元/㎡ 3-4F 30-40元/㎡·月 6% 6000-8000元/㎡ 注： 该价格仅按6%的平均投资回报率估算，未考虑资金利息及租金增长空间 该价格参照琴台路租金价格推算，忽略实际租金差异，仅为粗略估算 按此预估价格，本项目商业销售均价为18000-18500元/㎡ 经济技术指标： 项目商业价格预估思路2——按项目运营成本估算 项目 指标 占地面积 约30亩（西郊河改道路后退距保留面积） 容积率 ≤1.2 建筑密度 ≤ 40% 限高 15米 地上最大建筑面积 24000.12平米 建设工程成本 建设工程成本项目 单位成本估算 1 策划研究、规划设计、土地整理等前期费用 约200元/平米 2 低层框架结构，地下两层，仿古建筑、土建安装费用 约3000元/平米 3 估计园林景观、道路、地下管网费用 约500元/平米 4 政府征收报建费用 约200元/平米 5 其他工程费用 约100元/平米 6 合计 4000元/平米 不同土地成本下单位成本测算 土地成本（万元） 楼面地价（元/㎡) 工程成本 （元/㎡） 建设成本 （元/㎡) 管理费用（按建设成本3%计） 营销费用（按建设成本5%计） 财务费用（按建设成本5%计） 不可预见费（按建设