房地产开发企业成本核算指导分析.docVIP

项目公司成本核算指导 1、 总 则（1） 为了加强成本管理，规范集团成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及，制定本指导。（2）地产集团成本核算的任务是：建立和完善成本核算，严格遵守成本开支范围，合理定成本计算对象，归集和分配开发成本及费用。（3） 各项目公司，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。2、 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。3、 成本核算对象的确定（1） 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。（2） 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。? 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。（3） 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。4、 成本费用项目及核算内容（1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费 开发间接费（2）各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：　土地征用费支付的土地出让金、土地转让费、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税土地效益金、，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：项目整体性批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。?如：市政配套费规划管理费、招投标管理费人防建设费、墙改专项基金、等。  规划设计费项目立项后的管线设计费、改造设计费、，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费等。 ”三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、临时供电、道路等设施的设计、建造、装饰进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。Ⅴ 临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用