房地产开发企业各主要税种的纳税筹划分析.docVIP

房地产开发企业各主要税种的纳税筹划 根据现行的税收法规,不动产销售收入的税费总额达到了收入总额的10.45-11.45%,而且在取得收入时就必须缴纳。所以，通过合理的纳税筹划，尽量节约税费支出，不仅直接影响到项目的投资收益，而且对维护项目开发资金链条的完整也具有重要意义。下面以现行的税务法规为依据，结合房地产开发企业的经营特点，对房地产开发企业涉及的营业税、土地增值税、企业所得税的节约途径、方法进行探讨。 营业税的纳税筹划 房地产销售业务的营业税本身的筹划空间较小,但建筑安装 费用在产品成本构成中占有重要比例,所以对建筑安装营业税的 筹划也直接影响到开发成本的高低,间接地成为了房地产业营业 税的筹划内容。 一、 建筑安装营业税的筹划 1、筹划的契机 国税发[2002]117号文件、财税[2003]16号文件的出台在很大程度上降低了建筑安装业务及其他工程业务营业税的计税基础，但在实际工作中却很少被房地产开发企业利用，主要是由于了解税务法规的财务部门与编制预决算的核算部门之间工作联系脱节所造成的。现行工程预决算书编制的基本格式是： 工程直接费（包含材料、机械与人工及乙方采购的设备） + 工程管理费 + 税费 （工程直接费+工程管理费）*税率 总结算价款 从以上计算方法可以看出，构成总结算价款的“税费”的计税基础扩大了税法规定的计税基础，它包含了税法规定的不予征税的“设备”的价值，如：玻璃幕墙的钢结构和玻璃、铝合金门窗、各种管线等材料（将在法规依据中详述）本身的价值。 2、法规依据 1）国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发[2002]117号）2）《转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知京财税[2003]1376号通信路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。地方税务机关具体设备名单不包括在工程计税营业额通信路工程通信路工程输送管道工程其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用关于对房地产开发公司有关税收和使用票据问题的通知京地税征[1995]561号 征收营业税的计税依据为实际开具发票的收款金额（不包括以代收单位名义开具的代收款金额），依此计算缴纳税款。转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知京财税[2003]1376号单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。将价款与折扣额在同一张发票上注明土地增值税暂行条例实施细则各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定预征省预征关于转发财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的通知京财税[1996]645号关于转发《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的通知京财税[1996]646号关于土地增值税若干征收管理问题的通知关于办理土地增值税纳（免）税手续的通告京地税二[1996]241号关于印发《土地增值税纳税指南》的通知京地税二[1996]251号关于印发《委托代征土地增值税管理办法》的通知京地税二[1996]351号地增值税若干征收管理问题的补充通知京地税二[1996]431号国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知国税发[1996]48号关于土地增值税若干征管问题的通知国税发[1996]4号关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知京财税[1997]198号关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知京财税[1997]1435号转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知京财税[1999]1201号财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知财税字[1999]210关于简化我市土地增值税办税规程的通知京地税二[1999]308号关于部署我市土地增值税改变纳税地点工作的通知京地税二[1999]309号转发北京市人民政府关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复的通知京地税二[1999]324号北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知京地税地[2002]305号北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好