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家乐北区改造项目 设计任务书 目 录 要点 设计原则 关于商业规划设计的要求 关于变电站 关于层高 关于硬件配套 关于地下室及车位 关于返迁问题 关于户型设计（重要） 其他注意事项 项目定位 项目概况 项目定位 设计理念 目标市场定位 技术经济指标 技术经济指标 用地性质、现状、市政条件 设计原则 总体规划要求 总体规划总则 总体规划细则 建筑出入口要点 设计原则 1) 关于住宅及商务公寓 户型设计尽量方正，避免暗房； 住宅朝向要求尽量南北或东南，避免朝西的房子； 综合考虑各物业类型、结构、建造成本等综合因素的均好性； 2) 关于商业 一二层商业可考虑中空结构设计，预留后期封盖； 综合考虑商业动线（人流、车流），避免产生商业死角，保证商业价值最大化； 顾全商业物业的使用特点及需求，例如中央空调主机的摆放位置、楼板承重等。 关于商业规划设计要求 商业指标：共2.1万平米（其中约1.1万平米分布在裙楼的地面二层或二层半，300-500平米商业指标考虑设置在地下一层，另外约1万平米考虑转化为商务办公功能，层高5.1米，尽量考虑独立附楼）； 商业拓展空间：其中-1F考虑将来拓展为商业使用空间，地面架空层同样考虑将来拓展为商业使用空间； 商业形态：临街街铺+集中式商业； 其他： -1F暂定引入超市（例如华润万家或百佳等），需考虑卸货区、车辆转弯半径等； 全部商业暂定满足餐饮业态，需考虑排油排污、上下水的管道铺排； 考虑在项目西北侧地下或地面与地铁2号线（现C出口或另设出口）连通的可能性；因此商业动线需考虑主入口、地铁出口的关系； 关于变电站 规避变电站对住宅的影响 关于层高 在符合深圳建筑规范要求的情况下，建议层高不低于以下要求： -2层考虑两层机械停车要求，-1层7.5米，1层6米，商业部分2层及以上5.1米，商业转商务办公5.1米，商务公寓3.6米（局部考虑隔2层），住宅2.9米； 关于硬件配套 架空层需要设计泳池； 住宅电梯荷载1100公斤左右，商业附楼及商务公寓考虑办公电梯； 关于地下室及车位 建设4层地下室，其中-1层为商业，其他为车库，同时考虑-2层设置立体车库及设备用房； 关于返迁问题 返迁户集中在一座塔楼内；户型设计与可售户型均好性一致，排除返迁户全部选择好户型，留下较差单位销售的可能； 关于户型设计（重要） 认真研究深圳建筑规范，在规范允许情况下，户型尽可能增加可拓展面积，可拓展面积不低于20%； 住宅及商务公寓实用率不低于78%，尽可能增加实际使用面积； 商务公寓的户型考虑拼合可能及实用性。 特别注意事项 设计方案的建筑外立面需满足城市综合体的高端调性，满足立面公建化的要求； 设计方案摆放楼体时，需尽量避免楼体之间的对冲问题； 设计方案需综合考虑住宅价值及商业价值的均衡性发展； 设计方案需严格按照地块的基础技术指标进行。 规划要点中的1000㎡广场位置按东南角设计，不摆在东南角方案视为废标。 项目概况 , 更是深圳核心商业圈和人流密度最高商业街之一。本区域未来可开发用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。 项目定位 ：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平。 技术经济指标 用地性质：用地现状：市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备 设计原则 本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。 规范性原则符合国家、市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。 协调性原则建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。 价值实现原则设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。 建筑开发的经济性原则相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。 灵活性原则充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。 长期运营的经济性原则综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。 适应性原则设计应符合当地的风俗习惯 总体规划要求 总体规划总则场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个