房法规制度与政策详解.ppt

浙江金融职业学院 　主要内容 第一章　房地产法概述 第二章　建设用地法律制度 第三章　房屋权属法律制度 第四章　房屋拆迁安置法律制度 第五章　房屋交易法律制度 第六章　房地产价格管理 第七章　房地产税费制度 第八章　房地产中介服务管理 第九章　涉外房地产法律制度 第十章　房地产纠纷的处理 第一章　房地产法概述 第一节　房地产法概念 一、房地产法含义 指调整与房地产有关的各种经济关系的法律规范的总称。 是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益、促进房地产业发展的重要工具。 二、房地产经济关系 1、房地产产权关系 2、房地产开发关系 3、房地产交易关系 4、物业管理关系 5、房地产管理关系 第二节　房地产法的渊源 一、宪法 二、法律 三、行政法规 四、最高人民法院的司法解释 五、行政规章 六、地方性规章 第三节　房地产法的基本原则 一、坚持社会主义土地公有制的原则 二、坚持土地有偿使用的原则 三、符合城市规划的原则 四、合理节约用地的原则 五、坚持经济效益、社会效益和环境效益统一的原则 六、维护房地产权利人合法权益的原则 第四节　房地产法律关系 一、含义 房地产法律关系是房地产法律规范在调整房地产开发、交易、管理关系过程中产生的房地产主体之间的权利义务关系。 包括三个要素： 主体：房地产法律关系的参与者 内容：房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。 客体：房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象。 二、房地产法律关系主体 1、政府管理部门 土地管理部门 房管局 建设部门 2、房地产开发商 3、建筑商、设计机构 4、房地产卖方和买方 主要是消费目的和投资目的 5、房地产辅助商 经纪人、估价机构、物业管理公司、咨询顾问机构 金融机构、律师 6、房地产他项权利人和义务人 抵押人和抵押权人 承租人和出租人 三、房地产法律关系客体 标的物：土地、房屋及设备设施 四、房地产法律关系的内容 1、房地产权利 1）房地产管理权 2）房地产所有权 3）房地产使用权 4）房地产开发经营权 2、房地产义务 1）房地产主体必须执行国家有关法规、政策 2）国家管理机关必须履行管理职责 3）任何人不得侵占国家、集体土地，不得侵犯他人房产所有权 4）房地产使用权和房地产开发经营权主体必须依法取得这些权利。 5）房地产主体在交易、抵押等活动中订立的合同必须履行。 案例一：未经征用耕地修路受罚案 自2000年1月，某市政府在207国道扩改建工程中，未经依法征用办理国土报批手续，擅自在该市某镇某管理区路段组织施工，占地达160亩，其中占用基本农田保护区达63亩。 2002年4月，此案据某省国土管理部门查实，依据有关法规，对某市政府罚款219万元。 案例二：交付的房屋与样板房不一致如何处理 某高校张某在国家停止福利分房、实行住房货币化政策以后，决定不再等学校按传统体制给自己调房，而以自己和妻子的积蓄，买一套自己选中位置的商品房。决心一下，夫妻二人就开始注意各开发商的售楼广告，寻找到一处离夫妻两人工作单位都比较近的楼盘。这个楼盘的开发商在售楼广告中称该楼盘是意在面向工薪阶层推出的项目，并且在售按时已经制作了各种户型的样板间。张某选中了一套两居室的户型，样板间作了高档装修，非常漂亮，也正是样板门使张某更加坚定了购买此处房产的决心，于是张某很快在售楼处签订了购房合同。但是合同中并未就装修问题做出特别的约定。就装修问题，张某还询问了售楼处的工作人员。售楼小姐说：保证交房时会与样板间完全一致。张某相信了，高兴地交了定金，几天后将首期房款交到了开发商处。 到了收房的时候，张某一看，大吃一惊，室内装修与样板门相差甚远，原来所说的样板间的高档装修，变成非常低档的材料，完全没有了样板间的富丽堂皇。张某要求开发商按样板间交房，开发商却说合同中并没有说高档装修，不予同意。 第二章 建设用地法律制度 第一节　土地所有权和使用权概述 第二节　土地使用权划拨制度 第三节　土地使用权出让制度 案例 第一节　土地所有权和使用权概述 一、土地所有权 （一）概念 土地所有权是土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）我国土地所有权的种类 国家土地所有权 集体土地所有权 （三）国家土地所有权 定义： 国家土地所有权，又称全民所有，即国家对其所有的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。国务院代表国家行使 范围： ①城市市区土地 ②农村和城市郊区土地中被国家征用的土地 ③自然资源，如矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，除法律规定属于集体的以外 ④地下资源 （四）集体土地所有权 概念： 指农村劳动群众集体经济组织对于依法属于自己所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。 范围： ①耕地　 ②宅基地