我国土地一级开发简介及规划设计单位可承担的工作详解.pptVIP

李相新城 李相新城 李相新城 李相新城 李相新城 * 旗忠马桥大型居住社区总体规划 ■项目规模：191.6公顷 ■项目位置：上海市闵行区 ■合作业主：上海万科 万科旗忠 万科旗忠 万科旗忠 万科旗忠 * * 1.一级土地开发主体——土地一级开发商。 土地一级开发公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向市场转让土地使用权，土地使用权发生两次转让。 三、我国土地一级开发的运作模式（3） 2.土地一级开发过程中的利益分配 4.该种模式的弱点 不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。 完全企业主导模式 （Enterprise-Oriented Development Mode） 3 3.该种模式的优点 可以强有力地引入市场资金，用于政府没有足够资金开发的情况。 政府向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”，一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地”价款； 或者，政府向一级开发企业出让“生地”，一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩余土地转让款归政府所有。 政府通过出让协议保证其权益和社会公共利益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。 * 案例： 碧桂园 广州凤凰城 华侨城 深圳西部华侨城 1.“整体捆绑＋公开出让”模式 政府先将城中村村民整体“农转非”，再将城中村范围内的集体土地通过报批转为国有土地，并规划出村民安置点； 将城中村可开发的土地与村民安置整体捆绑，通过招拍挂方式向社会公开出让，开发商在取得土地使用权的同时，也取得项目建设权； 三、我国土地一级开发的运作模式（4） 2.土地一级开发过程中的利益分配 城中村捆绑开发模式 （ Urban-Village Binding Development Mode） 4 3.该种模式的优点 可以强有力地引入市场资金，用于城中村等开发难度大的地块。 开发商按照政府统一规划投资建设村民安置住房，安置房土地以划拨形式供应。并向政府支付征地、拆迁和村民保障等费用； 剩余土地由开发商自行开发建设获益； 村民安置房享受经济适用房政策； * 1.操作模式 公开竞得的企业负责完成范围内拆迁安置补偿，负责完成“七通一平”的工作。代拆代建用地建设完成后，由政府相关部门验收并由政府无偿收回国有土地使用权，重新划拨给政府相关部门管理。 三、我国土地一级开发的运作模式（5） 2.开发商利益分配 基础建设或公建建设换土地模式 （ Infrastructure or Public building-Land Exchange Development Mode） 5 作为回报，项目内的经营性用地，政府则象征性的收取土地出让金。 案例： 如兰州恒大绿洲项目，由广州恒大地产集团投资建设。项目计划总投资95亿元，建设时间3年。规划占地面积约3l40亩。 该区域开发建设包括非经营性项目和经营性项目两个部分，其中非经营性项目占地2000亩左右，主要建设占地约800亩的儿童公园和占地约l200亩的生态体育公园；经营性项目占地约l000多亩，主要以生态时尚居住小区为主。 经营性项目用地土地出让金仅6000万，合每亩5.7万元。 * 在现实当中，通常出现几种模式混合的形式。比如第四种模式（涉及农村土地开发）常常包含在前面几种模式中。 第五种模式也常常跟第二种和第三种模式糅合在一起。 土地一级开发往往投资巨大、周期长，开发商一旦进入就很难半途退出。众所周知，政府行为往往具有一定的随意性和时效性，但在目前的法律框架下（政府既是土地所有者，还是土地管理者），土地一级开发企业往往没有有效约束政府行为的法律措施，尤其涉及政府换届等因素的情况下。（链接到万科旗忠项目） 因此，政府严格遵守诚实信用原则，对于有效保障开发企业的投资权利、推进土地一级开发的顺利完成十分重要。 四、我国城市土地一级开发商的风险 政府诚信度的风险（ Integrity of Government） 1 中国人民银行要求：“各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”。 银行贷款的风险（ Loan） 3 作为非本土的房地产开发企业，意图参与中国城市的一级开发，必须了解中国特殊的政治体制和国情带来的风险。 政策缺失的风险（ Absence of Policy ） 2 我国目前还缺少一部全国性的土地一级开发相关法规