2008年市场发展十大现象预测报告-中原-教案.pptVIP

2008年市场发展十大现象预测 2008年房地产市场十大现象预测 预测之一：楼价有下调压力，下调幅度在10%-20%左右 预测之一：楼价有下调压力，下调幅度在10%--20%左右 下跌幅度最高可能达到20% 根据深圳市场实际成交情况，2007年4-7月为成交旺盛期。考虑到银行的风险性，及房地产业对整体经济的影响，同时也基于目前房市还属于“政策市”，政府肯定也有能力采取有力的救市措施，换言之房价08年的跌幅将会控制在20%以内。 预测之二：成交量转趋平稳，二级市场全年成交量约为400万-500万㎡ 从04-06年市场比较稳定时候的市场需求来看，每年一、二手住宅的需求量大概会在1300-1500万平米左右的水平，而07年由于受价格上涨及政府调控所影响，市场一二手量仅为1300多万平米，07年有100多万平米的需求被压抑。 在房价回调的情况下，需求有望得到释放，但考虑到市场调整对购房者心理的影响，预计二级市场成交量不会迅速扩大，与今年持平。 预测之三：政府宏观调控政策出台放缓，主要执行已颁布政策，但货币政策影响不容忽视 政府宏观调控政策出台放缓 目前市场调控措施已取得一定效果，再加上已颁布的政策需要进一步落实执行，所以预计2008年政府不会出台新的调控政策，主要是9070政策、政策性住房政策的执行，以及对货币发放严格把控。 预测之三：政府宏观调控政策出台放缓，主要执行已颁布政策，但货币政策影响不容忽视 货币政策影响不容忽视 基于2008年从紧的货币政策，2008年货币政策的调控可能从以下几个方面展开： 继续提高存贷利率，存款准备金率，但预计提高存贷款利率的空间不大，倾向于提高存款准备金率； 严格控制额度，据了解，2008年信贷额度按照季度控制，深圳的房贷额度减少。 银行出于赢利性要求，有可能使用差别利率，对于房地产行业使用更高的利率。 货币政策紧缩对房地产市场的影响已经在2007年下半年的市场中充分体现出来，信贷的紧缩以及二套房贷政策的影响仍会持续到2008年。 预测之四：二、三级客户资源争夺激烈 投资客被动套现，低价放售威胁一手房价 由于市场成交量的减少，很有可能出现挂牌数月而无法出售的情况，持有多套物业的投资客为了回笼资金，必然会大幅削价出售，而这一价格及容易形成标杆，大大降低了一手楼购房客的心理价位。 但由于三级市场还有可能受到个税政策等影响，预计政策对三级市场的影响较二级市场大。因而性价比较高的一手楼，竞争力将大大提高，二级市场成交量占总成交的比例将有机会出现上扬态势。 预测之五：经济实用户型受市场欢迎，同样房型面积转趋紧凑 市场进入调整期后，投资客户逐渐退出市场，市场以自住客为主，且这部分客户购买实力有限，对价格和总价比较敏感，因而更倾向于购买经济实用的户型。 进入2007年第四季度，在总体成交量迅速大幅减少的情况下，90平米以下的房型比例呈上升趋势。而这一趋势也将在2008年得到延续。 同样房型，在客户比较理性的情况下，追求实用多过奢华，以能满足功能为主，所以同样房型面积会转趋紧凑。 预测之六：供过于求情况严重，供给需求比达到2 预测之七:市场竞争激烈，促销手段层出不穷 香港98年金融危机后，房地产市场持续低迷，开发商打出了一系列的手段促销，如：推出特惠单位、送家电、打价格战、期权购房等一系列措施。而事实证明，这类大幅的折扣确实能吸引到一定的客户，为开发商快速回笼资金起到了作用。 而近期深圳房地产市场也出现了这类情况，如买房送精装修、部分楼盘推出特惠单位等。预计2008年这种现象会成为常态，并愈演愈烈。 预测之七:市场竞争激烈，促销手段层出不穷 案例2：开发商贴息 长实翠堤湾贴租引买家　超级租转买二按四年免息免供 2001年，长实旗下红郌海逸豪园第五期翠堤湾在未公开发售前，先透露多种新付款办法吸引客户。 预测之七:市场竞争激烈，促销手段层出不穷 案例3：期权概念售房 恒基在销售将军澳新都城市，推出“跌价两成补偿计划”，规定如果买家在规定日期时所购单位实价低于购入价，买家可发展商索取该差价作为二按还款用。但有两点限制，一是以购入价两成为限，二是买家需要多付8%的楼价。 预测之八：发展商资金链出现断层威胁，特别是高价抢地，又缺乏融资渠道情况更严重 2008年房地产企业融资受到多方面的限制，一方面由于银行紧缩流动性，各商业银行能贷给房地产行业的资金不多，特别是流入房地产开发的资金较往年会大幅减少。另一方面，房地产企业上市融资也将受阻。开发商资金链受到断层威胁。 预测之九：发展商之间合作开发，或吞并情况会增加 受货币紧缩的影响，以及对未来房地产市场走势不明朗的预期，开发商将更倾向于合作开发，包括合作拿地，共同开发，或是以地入股，进行土地资金进行整合，共同承担