世联怡高_2012年12月山东潍坊营子片区生态居住区项目前期策划报告_103p_发展策略f要点.ppt

* A：分析问题 （analysis） ——分析核心问题的切入点 项目开发高品质产品的可行性 项目本体有何优势独有资源？ 市场高端物业目前处于何种水平？ 市场产品是否已满足高端客群的要求？ 项目与坊茨小镇如何融合、借势 本项目的客户是哪些？他们有何特点？ 从本体、市场、客户考虑，开发何种产品？ 本项目整体如何定位？ 项目开发产品的选择 本项目的客户是哪些？他们有何特点？ 从本体、市场、客户考虑，开发何种产品？ 本项目整体如何定位？ * 报告整体思路：以开发目标和本体为依据，通过对市场竞争的分析，寻求项目发展的机会，并通过成熟市场经验的验证，求得项目发展的策略 * * * * 别墅产品 洋房产品 大平层、复式产品 中小平层产品 大平层、复式——大集中在潍坊市区，大平层以四室为主，复式产品以五室为主 户型 项目 驱动力 区位 套型 客户 大平层 紫苑公馆 品质+园林 潍城区 四居室 本地潍城、奎文的客户都有 大观天下 品牌+产品+园林 高新区 四居室、五居室 基本为个体户、老板、事业单位的人员 丹桂里 产品+地段 奎文区 四居室 周边改善型客户为主，占比达到60%，市县客户占比40% 大观天下 品牌+产品+园林 高新区 五居室 基本为个体户、老板、事业单位的人员 唐宁府 环境+地段+配套 奎文区 五居室 银行行长，做生意的 赋海世家 房型+配套 奎文区 四居室 小复式产品吸引30岁左右年轻白领 资源公馆 大观天下 丹桂里 * 户型 项目 所属板块 驱动力 面积段（平米） 单价（元/平米） 总价（万元） 客户 大平层 紫苑公馆 潍城区 品质+园林 194.7、225 均价近5000 97-113 本地潍城、奎文的客户都有 大观天下 高新区 品牌+产品+园林 210 6500 137 基本为个体户、老板、事业单位的人员 丹桂里 中心城区 产品+地段 200 5000以上 100万以上 周边改善型客户为主，占比达到60%，市县客户占比40% 复式 丹桂里 中心城区 产品+地段 200—330 200㎡住宅均价4600元/㎡ 150万元/套 都是有钱人，本地、外地客户都有 大观天下 高新区 品牌+产品+园林 278 6500 180 基本为个体户、老板、事业单位的人员 唐宁府 高新区 环境+地段+配套 260 5000 130 银行行长，做生意的 东方名苑 中心城区 房型+配套 280 4900 137万左右 —— 大平层、复式产品——大平层在200-230平，总价100万以上，复式面积集中在200-300平，总价段在130-150万元，客户以多次置业者为主 200平米以上 100万元以上 中心城区、高新区 客户地缘性较强，喜欢在自己工作或者熟悉的区域置业，以私营业主、个体户、泛公务员群体为主 * 户型 项目 所属板块 驱动力 面积段（平米） 单价（元/平米） 总价（万元） 客户 备注 大三房 水岸华庭 中心城区 景观+配套 143-157 5600 80-88 自住为主，大多是第二套房，以前住多层 有做数码的，卖衣服的，还有工厂干了很多年的工人也很有钱。 东方名苑 中心城区 配套+品质 150 4600- 4900 69-74 —— —— 大观天下 高新区 品牌+产品+园林 130-140 5500 72-77 —— —— 丹桂里 中心城区 品质+配套 160 4400 70-80 周边改善型客户为主，占比达到60%，周边市县客户占比40% 主力户型占比60%以上 四房 荣观华府 中心城区 品牌+景观+品质 176 7000-8000 123-140 办公比较多 —— 大观天下 高新区 品牌+产品+园林 160 6400 101-103 —— —— 水岸华庭 中心城区 景观+配套+ 产品 180 6000-7000 108-126 —— —— 150-160平米之间 70-120万元 中心城区为主 本地置业着为主，较多跨区置者，少量乡镇客户 160-180平米之间 100-140万元 大三房、四房产品——主力面积150-180平米，总价段在70-120万元，为小三房换大三房、四房的再改型客户 * 户型 项目 所属板块 驱动力 面积段（平米） 单价（元/平米） 总价（万元） 客户 备注 小三房 荣观华府 中心城区 景观+品质+配套 120-140 6000 72-84 改善型客户 大房好卖，120不如130-140好卖 东方名苑 中心城区 房型+小区配套 110-149 4600- 4900 50-73 来源比较分散，奎文区比例稍多些 很多客户是以旧房换新房的，占到一半以上 置地公馆 中心城区 地段+小区景观 129、136 4500 58-61 —— 150套，占比50% 水岸华庭 中心城区 景观+配套 100-128 5300