养老地产研究及题材注入评估报告_82p_2012年_专题研究要点.pptVIP

注： 1、押金可退； 2、租期最短一年、最长两年； 3、租金年付、中途解约租金不可退； 4、如遇租户身体疾病押金可转为紧急诊疗费用。 产品 押金（万元） 租金（元/月） 98平米公寓 15 3800 126平米公寓 15 4500 180平米联排 30 6000 独栋 未推出 未推出 租赁费用 二、营销推广渠道采用：网络+户外+关系营销+小众传播。 三、租售现状：项目总计425套房源，目前租售96套，租售比23%。 1，项目现总体运营服务人数近300人，现已出租房源近100套，比例基本维持在3:1； 2，会所原为城建集团培训基地，为缓解资金压力，会务部门承接各类会议论坛，为此提供会务、住宿、餐饮、休闲娱乐服务，由此提高住宅、配套利用率； 3，公寓为入住客户提供免费班车（至密云县城）、社区免费电瓶车、生活必需品代买（三次/周）、各级基础基础医疗护理服务（另行取费）； 4，午餐之时餐厅用餐人员寥寥无几。源于业主候鸟式居住特征明显，寒冷时节只很少人在此居住。由此对运营收入带来巨大压力。 5，中国武警总医院中西医康复医疗中心，病房82套，常设预约出诊医生两名（全科/内科）护士六名。不具备重症医疗条件。医保定点医院引入充分体现项目对养老题材定位的重视，但投入建设运营费用颇高。经实地调研，医疗中心使用率极低。康复医疗中心现在基本处于半停业状态，未见专业医护人员、病患人员及安保人员。 耀阳老年公寓项目对外宣传总投资约4.5亿元。 按现有可租售产品初步核实平均月租金约为40元/平米，按100%租售率计算，不计运营成本年回报约为2140万，投资回报周期21年，年投资回报率5%。 实际出租近100套数，实际租售比率仅为23%，实际年租金收入约为500万元。假定运营成本与会务服务收入持平，按现有租售比推算，静态投资回报周期约为90年。 投资回报 小结 一、良好的交通可达性及区位综合配套设施加上专业化人性服务与客户可接受的价位将是成就项目的根本；位置偏远，综合配套缺失，定价偏高导致入住率不佳是耀阳运营失败的表征。 二、成本控制是现阶段养老项目投资运营成功的基础。汇晨、将府两项目土地均为划拨取得，费用较低，很大程度上缓解了成本制约性； 小结 三、营销模式决定投资回报周期，以租代售自然是速度最快的方式。公益性事业的商业化运作，在当下环境下总会引起另类的关注，曜阳国际老年公寓屡被指责地产开发，营销方式几经变化、销售受阻。因大量资金已陆续投入，投资回报遥不可期； 四、医疗配套建设规模的合理选取、功能定位对项目运作尤为重要，汇晨、将府两项目医疗配套建设规模适中，基本医疗功能定位得到较好实现，曜阳老年公寓项目医疗配套建设规模偏大，康复功能定位没有得到根本性实现。 五、康复性养老需求基本上在政府办养老项目实现，鉴于康复性养老需求专业运营成本偏高，商业化养老地产难以大规模摄入。 养老题材注入评估 投资收益估算 总结评估 行业声音 养老地产模式类型分析 据清华规划院养老产业研究所所长陈首春测算，商业型养老机构，前期投入分摊到每个床位上约为2000元-3000元/月，后续运营成本也需要2000元-3000元/月，照此计算，一张床位的收费要达到4000元-6000元/月才能勉强运营。 还有一个实际问题，是养老地产的得房率太低，老百姓觉得买养老地产吃亏。据了解，一个养老地产，其配套设施占建筑面积的30%，再加上楼座本身的公摊，算下来一套房的得房率只有50%左右，买房人心理难以接受。 行业声音 行业声音 鞠川阳子：从客户角度看，目前中国的老年人正处在养老观念的转变时期，市场具有不确定性。从开发商的角度看，他们所需的一些扶持政策还没有明确，又因为是新兴产业，养老地产的商业模式还有待研发，所以投资的不确定性大。从政府层面来看，产业政策、规范等还有待完善。 行业声音 乐成养老经验 （1）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。 （2）谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合。 （3）重视养老护理流程设计。 （4）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。 （5）直接COPY英美成型的完善管理文件，无需研发。 （6）乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，标准化运营。 （7）医疗专家每周来2次，老年人急病抢救为2级甲等医院。 （8）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。 养老地产产业价值链 专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。 配套与条件是根本 ①选址是规划的先决条件 选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与