一级开发知识分享要点.pptVIP

* * * * Page* 投资发展部 2008年 月 土 地 一 级 开 发 知 识 分 享 2009年2月 投资发展部 主讲：朱江 土地一级开发概念 什么是“土地一级开发”？ 土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 “土地一级开发”是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府(土储部门)统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 土地一级开发模式 土地一级开发的实施模式？ 模式一：“割腊肉式”即谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，政府在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。故，割腊肉式仍将会延续相当长的时间。 根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种： 模式二：“指婚式”：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。 模式三：“招亲式”政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，如惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。 模式四：“新城公司式”直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。 （亦庄、顺义新城等管委会） 模式五：“借壳上市式”目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。 土地一级开发范围 土地一级开发工作范围 审批手续 征地程序 办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市政建设 审批（包括交评、环评） 签署征地协议、办理各项手续，进行征地补偿、土地变性、农转非等 拆迁程序 场地平整 验收程序 市政建设 协助土储机构及各委办局组织土地验收工作 签署拆迁协议、办理各项拆迁手续，进行拆迁补偿、拆迁安置等工作 完成地上物拆除（注：树木可以留给二级开发商完成）、地下构筑物拆移、渣?土清运、围墙施工、场地平整等工作 市政工程建设，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设 土地一级开发流程 北京市土地一级开发招标拍卖挂牌出让流程图（非试点区县） 市政府 1、土地供应计划 2、土地利用年度计划 3、土地储备开发计划 原土地所有者或使用者 1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意 2、向市国土局提出土地一级开发申请 依据： 1、北京市国民经济和社会发展计划 2、北京城市总体规划 3、北京土地利用总体规划 市国土局 1、受理申请并进行土地预审 2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发方案 委办局联席会 市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见 市国土局会同相关部门 1、确定土地一级开发主体，委托或招标 2、下达土地一级开发批复 3、签订土地一级开发合同 土地一级开发主体 市规委 规划意见书 市建委 建设意见书 市交通委 交通评价意见 市园林局 古树处理意见 市文物局 文物保护意见 市环保局 环境评价意见 市发改委 核准 市政专业部门 市政接用意见 市政府批准 1、新增集体土地办理农用地征收或农转用手续 2、存量国有建设用地收回国有土地使用权 相关委办局 办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续 土地一级开发主体 组织实施征地、拆迁、和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 市国土局相关委办局 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地 3、纳