新景祥_禹洲地产缔元山庄项目策划竞标提案_169_国际居住社区_VI平面展示_营销推广策略要点.ppt

* * * * * * * 禹洲·缔元山庄项目地块利弊 用地周围均为新建住宅社区，区域印象优于香槟城一期 用地北侧和西侧分别为“幸福密码”和“凯悦新城”新建住宅社区，南侧为薛岭山(山势低矮)，从整体形象而言，明显优于一期，相对而言更静谧更适合居住。 1 2 4 3 相对香槟城一期而言，更静谧和靠近其他住宅社区的本案用地 薛岭山公园 薛岭山公园 置于地表的高压电和有待改观的区域形象是最大弊端 地表高压电沿线的七家开发企业联名要求高压电迁至地下，这一事件基本确定，沿途诸如凯悦新城项目已经因此提价。但由于现状仍然存在，对潜在客户的感官劣势影响显著。 置于地表的高压电 比较嘈杂的金湖路 区位形象有待改观 利 弊 附 件 ■ 枋湖片区市场现状与区域竞争环境点评 1 2 房地产业深度调整期的疲软反应 书香佳缘 成交均价12000~13000 销售进度基本停滞 幸福密码Ⅰ 成交均价8000~8500 销售进度趋于缓慢 禹洲·香槟城Ⅰ 成交均价14000~15000 销售进度基本停滞 水晶森林 成交均价11000~13000 销售进度趋于缓慢 1 房地产政策松绑和刚性需求释放的“小阳春” 书香佳缘 销售均价8500~10000 低价与品牌品质产品 幸福密码ⅠⅡ 签约均价8000~8500 延续的低总价产品 凯悦新城 签约均价8000~8500 低总价吸引关系户 水晶森林 销售均价9000~11000 低价与成型的产品 2 注：上述图表中括号中的数据表示该项目的推盘套数。 2009.01~2009.05片区主要项目成交情况 项目名称 总成交套数 月均成交套数 书香佳缘 244 61 幸福密码Ⅰ 99 25 禹洲·香槟城 384 96 水晶森林 123 30 凯悦新城 187 94 幸福密码Ⅱ 148 74 附 件 ■ 枋湖片区市场现状与区域竞争环境点评 枋湖片区普通住宅主要户型区间市场容量分析 数据来源：新景祥数据库 项目名称 预售套数 开始销售时间 一房 小二房 二房 小三房 标准三房 大三房 四房及以上 30~65 65~75 75~95 95~120 120~140 140~160 160以上 书香佳缘 842 2007.10.24 88 22 184 -- 431 22 95 各户型区间销售情况 86 22 180 -- 422 20 89 幸福密码Ⅰ 319 2007.11.27 72 -- 187 -- 60 -- -- 各户型区间销售情况 71 -- 183 -- 55 -- -- 禹洲·香槟城 610 2007.09.22 -- -- -- 220 300 90 -- 各户型区间销售情况 -- -- -- 216 242 85 -- 水晶森林名苑 511 2007.10.27 -- -- -- -- -- 297 214 各户型区间销售情况 -- -- -- -- -- 189 98 水晶森林名居 442 2007.12.30 101 -- 48 111 75 40 67 各户型区间销售情况 101 -- 48 111 75 40 67 凯悦新城 984 2009.03.21 462 12 220 -- 202 -- 88 各户型区间销售情况 101 12 99 -- 53 -- 7 幸福密码Ⅱ 279 2009.03 -- -- 141 -- 138 -- -- 各户型区间销售情况 -- -- 130 -- 94 -- -- 御之苑 175 2009.05.28 -- -- 9 -- 80 27 59 各户型区间销售情况 -- -- 5 -- 21 15 8 各面积区间户型供应合计 723 34 789 331 1286 476 523 各面积区间户型销售合计 359 34 645 327 962 349 269 供销比 2:1 1:1 1.2:1 1.01:1 1.34:1 1.36:1 1.94:1 1.2:1 1.34:1 1.01:1 说明1：虽然片区内主要项目的开盘时间都集中在2007年第四季度，从上页销售走势，也很清晰的发现进入2009年成为很多项目的主要去化期，因此上表数据可以反映2008年~2009年1年半时间各户型的市场容量。 说明2：