中信东莞塘厦龙林高速出口项目定位策划报告要点.ppt

案例借鉴：深圳万科四季花城 学校、幼儿园 幼儿园 超市 广场 欧 式 商 业 街 会所 零星的商业 项目概况： 区位：1999年，项目开发初期，本片区相对市区非常陌生，周边缺乏基本生活配套 占地面积 373900㎡ 建筑面积 544000㎡ 容 积 率 1.45 总 户 数 4700户,17000人 产品类型 多层、小高层、洋房、联排 开发周期 1999-2004年，分七期开发 以针对基本生活的商业配套：个性特色商铺为主，为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境，园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、烧烤场、中心广场等休闲娱乐场所 规划前提——配套指标判定 调研项目： 龙华和龙岗做为深圳近年成交热点地区，主要承接关内外溢人口，我们选取世联代理的典型楼盘，进行客户调研 潜龙曼海宁 均价：25000元/ ㎡ 合正中央原著 均价：25000元/ ㎡ 金地上塘道 均价：24000元/ ㎡ 益田大运城邦 均价：12000元/ ㎡ 怡龙风景园 均价：14000元/ ㎡ 阳光天健城 均价：15000元/ ㎡ 绿景大公馆 均价：15000元/ ㎡ 客户初判： 起步型客户 成长型客户 财富层级：家庭年收入30万以上 置业倾向：改善型为主 财富层级：家庭年收入200万以上 置业倾向：多次置业 财富层级：家庭年收入30万以内 置业倾向：首置为主 沉淀型客户 我们调研客户根据财富层级和置业倾向分为三类： 代表客户： 怡龙枫景园客户、上塘道小户型自主客、大运城邦小户型自主客户等； 代表客户： 绿景大公馆、阳光天健城中大户型客户客户，潜龙曼海宁客户，合正中央原著高层客户 代表客户： 合正中央原著别墅客户、大运城邦楼王客户； ［01］起步型客户他们普遍比较年轻，用有较好的学历背景，主要在金融及电子等热门行业内工作，从事技术和管理类的工作，处于打拼阶段 以30岁—35岁的客户为主，占48%，其次为20岁—30岁的受访客户占34%； 以本科和大专为主，整体学历较高。 以企业管理人员为主，教研/教师/医生/技术人员及企业主也占有一定的比例。 IT，电子科技类、金融类、服务类占比较大。 ［01］起步型客户家庭财富快速增长，但较为有限，以年轻和三口之家和二人世界为主，看重居所的交通、性价比、配套等因素，依赖便利的城市生活 家庭年收入在30万以内的占54％，另外在30－50万的也有较大比例。 以三口之家和二人世界为主，家庭生命周期偏于年轻。 对于目前购置的居所，他们主要认可的是交通便利和性价比，另外对于区域发展前景和配套也比较看重； 他们更倾向于追求便利的城市生活，而对于居住品质的追求相对弱化。 ［01］起步型客户调研客户对于中信品牌认知度很高但对于塘厦十分陌生，并且集中在工业强镇和靠近观澜的初步印象上，未来需加强区域宣传建立认知 他们对于中信品牌普遍认知度较高，很多人都会提高中信红树湾等经典项目； 对大部分人而言，塘厦是一个 陌生的区域； 听听客户的声音： 在东莞？那都不在深圳了，太远了，很不方便的。 我听说过，过了观澜往北就是了，其实不算远，开车的话半个小时吧。 是不是制造业比较强的，有没有资源？ ［01］起步型客户对于是否会去塘厦置业客户表现出否定或者观望态度，而置业驱动因素则比较多元，交通、价格、配套和大社区都是关注焦点 对于是否在塘厦置业，约42％的人因为区位抗性明确表示不会，但仍然有50％的人表示观望 对于在塘厦置业所考虑的因素关注点比较多元。交通和价格是最为首要的因素，而配套和大社区也是关注的焦点； 听听客户的声音： 太远了吧，我可以先在关内买个二手房过度一下。 照你们说半个多小时开车就够了，但是我上下班走梅林关，一堵车就来不及了。 那边生活方便不，我觉得很多东西还是深圳有。 他们主要倾向于在塘厦购置高层，低层洋房和小高层也有较好的吸引力 对于本项目的期望，大配套型居住区占有较大比例，客户对于其他的类型也表示了较大的兴趣 ［01］起步型客户倾向于在塘厦购置高层，或者小高层和低层洋房，对于社区的期望倾向于大配套大社区并对于其他类型表现出较大兴趣 听听客户的声音： 像交通什么的还是非常重要的，还有超市啊、学校啊，如果你们做的很齐全，然后品质很好，价格又比深圳便宜很多，我觉得可以过去。 深圳现在都是密密麻麻的高层，很不舒服，我之前看中了四季花城的洋房觉得挺好的，就是现在也贵了，坂田这边过去也不远，可以考虑。 ［02］成长型客户30－40岁为主，学历较高，处于家庭和事业的成长期，他们往往是企业的中高管或者开创自己的事业，是公司的中坚力量 以30-35岁的为主，占到42%，其次为35-40岁，占到24%，年龄相对起步型客户成熟. 以本科和大专为主，整体学历较高。 IT，电子科技类、金融类、贸易类占比较大，其他行业也有广泛分布。 企业管理人员和私企