本.量.利分析在物业管理中的应用试探.docVIP

本.量.利分析在物业管理中的应用试探引言 本·量·利分析是成本—业务量—利润关系分析的简称。是指在变动成本计算模式的基础上，以数学化的会计模型与图示来揭示固定成本，变动成本，销售量单价，销售额，利润等变量之间的内在规律性联系，为会计预测，决策和规划提供必要的财务信息的一种定量分析方法。 1993年，我在参加全国会计师资格考试时初次接触到本·量·利的分析方法，当时认为财务人员应学会利用这一科学的方法对企业的经营情况进行分析，为企业决策提供数据保证。后来，我一直在物业管理企业做财务工作，在工作中发现，国内的经济发展突飞猛进，随之现代化的宾馆、饭店、写字楼鳞次栉比，中高档的居住小区、花园、别墅更是层出不穷，因此，物业管理行业也就越来越显示出它的生命力。物业管理是市场经济条件下房地产业发展的必然产物，它依附于房地产而生，因此极易形成一种误解——将物业管理公司看成是房地产公司的一部分，按房地产行业的经营规律加以管理，或作为促销手段投以大量补贴，或作为高额盈利机构收取高额管理费。然而，物业管理作为独立的行业，它应有自己的独立性，有其自己的经营方式及规律，自主经营，自负盈亏，面向市场，形成经营管理的良性循环。而这种良性的、积极的循环有很大一部分依赖财务的数据进行分析，所以利用本·量·利分析方法，为企业决策者预测、决策可以提供必要的参考数据。于是，我参照我所在的企业的具体情况，用本·量·利的分析方法做了一次应用，从而总结出适应该企业的保本业务量和保本业务额，以及找出应控制的成本项目，对企业的投资决策起到了重要作用。 一、本·量·利分析的基本假定 本·量·利分析所建立和使用的有关的数学模型和图形，是以下列基本假定为前提条件的。为了便于物业管理企业进行本·量·利分析，此时的基本假定是依据管理会计学的基本假定加上物业管理企业的一些特性加以确定的。 （1）成本性态分析的假定。假定成本性态分析工作已经完成，全部成本已被区分为变动成本和固定成本两部分。 （2）相关范围及线性的假定。假定在一定时期内，业务量总是在保持成本水平和单价水平不变所能允许的范畴内变化的，于是固定成本的不变性和变动成本单位额的不变性在相关范围内能够得以保证，成本函数表现为线性方程；同时，在相关范围内，单价也不因管理业务量变化而变化，销售收入也是直线方程。 （3）物业管理市场公平竞争的假定。在市场经济条件下，物业管理公司的经济活动按市场这一经济杠杆进行调整的，这一假定避免了任何主观因素的影响，使本·量·利分析更具科学性。 （4）变动成本法的假定。假定管理公司的费用开支均按变动成本法计算的，即成本费用中只包括变动成本，而所有的固定成本均作为期间成本处理。 （5）目标利润的假定。物业公司的发展，源于企业获得的合理利润，通过历史经验和合理计算，目标利润必需是确定的。 （6）物业管理费全额收取的假定。假定物业管理企业的管理项目的入住率和收缴率为100％，避免这两个因素对计算数据产生的不良影响。 有了上述假定，就可以十分便利地利用简单的数学模型或图形来揭示成本业务量和利润等诸因素之间联系的规律性。同时，了解上述假定，才会在实际工作中应用本·量·利原理进行分析。 二、本·量·利分析在物业管理企业的特定概念的解释 （1）固定成本：是指在一定条件下，其总额不随业务量发生任何数据变化的那部分成本。在物业管理当中，所指的固定成本是指不随管理面积而变动的办公费、差旅费、折旧费、管理人员的工资、租赁费、广告费、保险费、土地使用费等，均为固定成本。 （2）变动成本：是指在一定条件下，其数额随业务量成正比例变化的那部分成本。在物业管理中，属于变动成本项目有： A：对房屋建筑物主体管理费用。 B：房屋设备、设施的管理费用。 C：环境卫生的管理费用。 D：治安管理费用。 E：消防管理的费用。 F：车辆道路管理的费用。 G：公共代办性质的服务费用。 H：针对性的专项服务以及委托性的服务费用。 I：从事这些服务工作人员的工资及福利、消耗品。 J：营业税金。（在本·量·利分析中视为变动成本项目） （3）业务量：是指物业公司管理项目的面积。 （4）销售收入：是指物业公司进行经营活动而获得的劳动报酬，即收取的管理费收入。 （5）单位变动成本：平均每一平方米管理面积消耗的变动成本。 （6）单位价格：每一平方米收取的管理费——合同单价。 （需要说明的是，因为管理的项目情况不同，那么管理项目的合同单价也不可能相同，所以在此计算的单位价格要通过合理科学的方法进行计算。） 三、本·量·利关系的数学模型 营业净利润=销售收入－总成本 ＝px－(a+bx)??????????????????????????????????? （1）式 ＝销售收入－变动资本－固定资本???????????????? （2）式 ＝（单位价格）×（业务量）－（单