重庆房地产营销策划.解读.pptVIP

翰林雅苑 营销策划方案 市场分析 项目定位 营销推广 经济环境分析 由图表可知14年虽然经济不景气，但全区总体经济继续保持在较快增长区间。 2008—2014沙坪坝区生产总值及增速 专业市场分析 从上图可知大多数消费者还是选择本区的别墅产品，也看出别墅的需求 量在不断增大、 不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。 政策解读 SWOT分析 优势--S 紧邻重庆大学，人文环境较好； 金科与龙湖U城加速了该地段熟化； 背靠缙云山麓，空气清新，山景秀美 地价较高，客观上竞争力会减弱 区域成熟还尚待时日 周边各种生活配套暂时缺乏 项目的可通达性差 劣势--W 机会--O 沙坪坝区久居重庆别墅销售榜第一，为大学城提供了大量的客户机会。 大学城环境安静，适合修建别墅，在不久的将来，将会吸引一大批的人来此定居。 威胁--T 区域市场严重供大于求，竞争异常激烈 定位不准确将没入竞争的红海 区域品牌开发商众多，客户极易分流 竞争对手分析 比较项目 翰林雅苑 宝嘉花与山 交通情况 无公交，紧邻一号线，较便捷 无公交，紧邻一号线，较便捷 基础设施完善度 差 差 周围环境 优 优 宗地面积 199334平方米 170210平方米? 容积率 1.85? 1.85 绿 化 率 36% 30% 比较项目 翰林雅苑 贝蒙天地 交通情况 无公交，紧邻一号线，较便捷 紧邻主干道，交通很便捷 基础设施完善度 差 中 周围环境 优 良 宗地面积 199334平方米 112205平方米 容积率 1.85? 0.6 绿 化 率 36% 30% 通过图表中的数据可知我们的竞争对手是宝嘉花与山、 项目定位 项目整体定位 本项目的整体定位是“浪漫法国，漫步生活”。我们的项目依据299具体的环境与大学城的文化风格走的是法式浪漫的风格，所以项目在定位时要依附法式浪漫风格来定位。 项目目标客户群体定位 法式浪漫联排别墅的客户群体是30-50上企业家、名人名家、大型的老板、资产雄厚的人；品质闲雅高层的客户群体是教师、白领、公务员、私营业主、个人年收入10万及以上的。 因此，我们的目标客群定位要比白领收入高，也就是那些金领以及企业家、私营老板。 我们对住宅类型需求进行了调查，得到了一个统计表 产品规划 翰林雅苑别墅建设规划为50栋，采用不规则的扇形排列，且是全独栋别墅，即独门独院。上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。特点为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 产品建议 （1）讲究风格，在造型设计时不是仿古，也不是复古，而是追求神似。 （2）用现代材料和加工技术追求传统样式的大的轮廓特点。 （3）对历史样式用简化的手法，严格遵守建筑的三段式分布。 （4）白色、金色、黄色、暗红色是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，是颜色看起来明亮。 采用欧式新古典主义学院风格 卖点梳理 独栋别墅、尊贵享受 欧式别墅、异域感受 营销推广——案名与LOGO 楼盘项目：翰林世家（我们做的是顶级文化墅，翰林是古代皇帝身边的文学侍从官，翰林世家正是我们打造文化的象征） 整体营销策略 销售进程: 先采用低开高走路线，进入销售期间以后，根据现场实际销售情况来适当调高销售价格。 总体策略： 我们以“重庆顶级学府文化墅”为基础，以复古为主线，新古典主义建筑风格为主体，打造中国区域内的复古主义，全面开展攻心战略，让客户感受顶级文化墅带来的生活享受。 营销推广——阶段销售周期划分及策略 一期推广案名：楼盘——书香门第 主推广语：顶级、文化、宁静、舒适生活！ 主导诉求：建筑品质、居住品质 推广思路：一期为产品导入阶段，推出一期产品“书香门第”，新古典主义建筑风格为主，主推别墅。 二期推广案名：楼盘——碟翠华庭 主推广语：蝶墅揽园 境自成 主导诉求：多元产品，景观社区 三期推广案名：楼盘——和枫雅居 主推广语：生活就在不远处 主导诉求：心灵重归恬静、生命重回自然 四期推广案名：楼盘——商业广场 推广语：商汇枢纽，终身繁华。 主导诉求：体现区域商业的核心地位和升值潜力。重点引进百货业商场和专业卖场各一个，形成区域性的商业中心，汇聚人气、拉动其他商业的发展。 入市策略 （一）入市时机的选择 根据工程进度、可预售条件及客户积累情况进行开盘时间的选择，初步定为2015年8月中旬