2010.05.16四季风情2011年后市营销建议.pptVIP

* 2011-05-26 四季风情项目 2011年后市营销建议 目 录 销售指标 销售指标 推案货量 市场情况 市场表现 政策回顾 营销策略 营销执行 区域环境 总策略 价格策略 节点安排 余房部分 商业部分 新品部分 产品环境 细节提升 目 录 销售指标 销售指标 推案货量 市场情况 市场表现 政策回顾 营销策略 营销执行 区域环境 总策略 价格策略 节点安排 余房部分 商业部分 新品部分 产品环境 细节提升 2011年 销售目标4.2个亿 截止5月15日完成1.45亿 接下来2.75亿怎样完成…… 2011年项目计划推出5栋楼座产品，总推出面积约为7.2万㎡。其中11号楼已于2010.12.25提前入市预售，其余各栋产品尚处于施工或预计施工阶段。 推案货量 10# 8# 9# 11# 12# 1# 2# 6# 目 录 销售指标 销售指标 推案货量 市场情况 市场表现 政策回顾 营销策略 营销执行 区域环境 总策略 价格策略 节点安排 余房部分 商业部分 新品部分 产品环境 细节提升 据不完全统计，在售项目规模达到320万㎡，产品尺度重叠严重，价格并无明显分化，目前均处于主销期，尚有超过110万㎡体量未来放量。 且新兴板块生态城、响螺湾、北塘区域供应2011~12年成井喷形式。明显滨海住宅市场市场供大于求。 如此大的供应，各开发商要完成既定目标，下调价格是必要争取客户的手段。 摘自2011.3.2四季风情营销对策报告 区域环境 近期市场表现 2010年塘沽市场表现第一阶段4月份政策出台后出现量价齐跌走势，5、6月份量与价跌倒谷底，8月份市场开始放量，9月继续出台政策打压之后，价格一直在万元左右徘徊。2011年市场更加严峻1月2月政策频出，量价走势继续重演去年走势，但由于限购政策，后期走势要较去年严重。未来两月内价格也将随着成交量的减少而下滑。 量价齐跌趋势不可避免， 市场万元均价难以守住 近期市场表现 4月23日 远洋城，推出2栋楼300套，蓄客130组，成交50，均价9400元 融科贻锦台，推出1栋楼小高68套，开盘当天销售36套，均价9800元 对比去年同期，开盘成交量均萎缩2/3 政策回顾 本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。 以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。 项目后期新品上市还未脱离市场主要竞争产品区间， 市场走弱疲软，销售难度加大 产品环境 2011，项目产品升级，客户翘首期盼，预期已做好铺垫…… 一切发展似乎都令我们充满信心 但严厉的的政策打压，区域供量突增，同品类项目的群体厮杀，又隐隐向我们走来 市场情况极度下滑，不排除更加恶劣情况发生， 那我们该怎么应对？ 目 录 销售指标 销售指标 推案货量 市场情况 市场表现 政策回顾 营销策略 营销执行 区域环境 总策略 价格策略 节点安排 余房部分 商业部分 新品部分 产品环境 细节提升 紧出余房，加推新货 遵循市场，应时而动 营销总策略 价格策略 1、价格试水根据市场情况，适当定价 2、保持价格向下、向上浮动的灵活度 2011年底，全年7.1万平米推案量去化63%。 1、2号楼余房剩余30套，继续充当价格标杆掩护 11、12号楼完成清销； 8、9、10号楼市场价出货； 并在交房阶段推售车位， 完成4亿回款目标 目标分解 目 录 销售指标 销售指标 推案货量 市场情况 市场表现 政策回顾 营销策略 营销执行 区域环境 总策略 价格策略 节点安排 余房部分 商业部分 新品部分 产品环境 细节提升 余房盘点 186 16773.37 总计 53 4532.36 合计 17 1888.05 跃层 9 976.18 三室 1 92.59 两室 26 1575.54 一室 11号楼 62 8288.68 合计 61 8197.12 三室 1 91.56 两室 1号楼 71 3952.33 合计 3 225.81 两室 68 3726.52 一室 2号楼 套数 剩余面积 户型 楼号 133 11307.8 合计 29 3146.69 三室 C-4 33 3666.93 复式 C-3,C-3 65 3940.32 一室 C-2,C-2 6 553.82 两室 C-1 12号楼 套数 剩余面积 户型 户型编号 楼号 数据统计截止2011.5.15 余房核心问题 一室、三室户型为主的余房导致流量降低 市场下行趋势下的价格高涨导致难度上升 政策门槛导致客群缩水 蓄客、销售阶段不明确，现场房源散乱 法式园 交房阶段 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 11号楼 2号楼 1号楼 12号楼 强销期 特惠房手段强销