车位销售建议资料.ppt

**** 车 位 营 销 建 议 一、本案车位情况分析 本案二期一号地车位2105个，其中约800个无产权车位，分布在地下人防位置，总体车位比例占到楼上居住套数的50%左右； 项目周边车位物业现状 车位个数 上/下 租赁价格 售价 目前售出个数/比例 租赁个数/比例 规划户数 车位/户数比 **** 1500 280 60000 未售 无 1800 1:1.2 **** 5000 2000/3000 250-300 60000--80000 未售 70%不收费 5000 1：1 **** 358 96/262 150/320 无产权 不售 未售 未交房未售 585 1:1 **** 530 350 待定 未售 未租售 530 1：1 **** 2800 260-350 不售 未售 65% 3500 0.8：1 二、项目周边及同类物业车位调查 小结： 1）以上项目主要针对车位的租金及销售价格进行调研，在其调研项目中，车位售价地下租金区间在260元—350之间； 2）在以上调研项目中，尚成及万象新天的车位价格为预售暂定价，暂未开始发售，具体销售时间待楼盘销售完毕及入住率达到70%后再执行； 3）根据对市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为部分实力项目采取的主要策略。 三、车位的价格制定原则： 车位价格和住宅房屋单价之间存在一定的比值关系，但并非 单纯的线性关系。根据市场车位的定价规律，车位的售价应 在房屋销售价格的8—12倍； 从车位的租售价来看：市场停车位年租金与售价的比例关系 相对一般不低于1：20，即车位投资回报率一般不低于4%。 公寓市场的投资回报率在6%左右； 即本案项目LOFT产品均价区间8360元/㎡---10800元/㎡，按投资回报6%计算，月租金应为 8360元/㎡---10800元/㎡*50㎡*6%/12 2000元/月--2650元/月 结论： 1、本案项目车位售价制定： 本案暂定销售均价区间8360元/㎡---10800元/㎡，本案属于正在发展中心地带，项目尚未落成，由此参照最低配比数值8计算； 车位区间销售单价（p）66000元/个—（p1）86000元/个， 设定（p）系数4.5 ；设定（p1）系数5.5 加权平均结果 （p） *4.5 + （p1）* 5.5 / 4.5 + 5.5 77000元/个 2、根据以上调研项目车位租金价格区间260-350元之间，可大概推算出其在市场上销售价格 月租金*20*12月份 即售价区间为：（h）63000元/个—（h1）84000元/个 设定（p）系数4.5 ；设定（p1）系数5.5 加权平均结果 （h） *4.5 + （h1）* 5.5 / 4.5 + 5.5 74550元/个 取买方市场车位加权销售平均值与本案车位加权平均值对比，设定总系数为10，分别占到5.5及4.5； 最终修正本案车位售价75600元/个，在以后的预售中根据车位位置的同制定不同位置车位的详细售价 2、本案车位的租金价格： 相对值中车位售价与年租金比例20：1 推算出本案车位租金价 车位售价/20/月份12 本案车位租金价格320元/月 四、车位推售建议： 1、从实际车位利用率供大于求（右侧图表金羊网数据） 根据网络调查不难看出 ，购房业主对于车位的考虑先租再买及有车再考虑占到77.31%，主要体现在车位的售价难以让普通购房者接受，在新开发的项目中，尤其是高层住宅，地下车位的配比逐步走高，造成了车位销售的供大于求。然而在本案北京像素的二期10个楼座中，车位数量2105（约800多无产权），比例为2：1，客户对此种配比情况，就未来入住社区而言不会产生抢占车位现象，由此客户不会轻易购买车位 2、从消费能力/投资心理分析车位的需求空间并不明显 从以上图表中同时可以看出 ，有20.59%客户选择同时购买车位，其主要目的是因为车位节省使用成本或现行价格较低，同时可以选择位置较理想，上下楼方便的位置，但对于结合区域项目的车位销售状况而言不容乐观，加上项目购买人群80后属创业年轻人居多，建议车位暂缓销售； 综上： 1）从本案项目车位的实际情况来看，二期一号地块车位数量占到LOFT户型数量的50%，按照75600元/个计算，总计销售额将达到1.6亿元人民币； 2）车位数量及销售额的高额产量，需要大量入住客户的有力支撑，尤其在本案内车位的数量不会造成入住后停车紧张的情况出现，所以客户在对于购买车位问题上会迟后考虑； ［公寓定位］ 3、因本案LOFT产品首付款在50%左右