顶级房地产定价方案3资料.ppt

* 30#朝向维度（20％） A1 A1 A2 A2 朝向 20% 等级 评分 分值 1 0.1 0.020 2 0.01 0.002 3 -0.09 -0.018 4 -0.1 -0.020 朝向维度，主要考虑的因素： ■客厅、卧室的南北朝向，户型整体朝南向多少； ■考虑户型朝向是否有遮挡，主要功能空间的朝向及采光； ■30#楼朝向纬度，因户同质性较高，其等级根据户型朝南向的多 少，约分为4个等级； ■客厅卧室全南向户型为1级，客厅及主卧超南向为2级，依此类推； 30#户型维度（40％） A1 A1 A2 A2 户型 40% 等级 评分 分值 1 0.1 0.040 2 -0.1 -0.040 户型维度，主要考虑的因素： ■30#楼户型差异化较大，所以，户型纬度等级标准，依据30#户型 为基准设置为2级； ■户型纬度，侧重考虑其户型的内部结构、实用性、功能性及户型布 局，作为户型纬度评分的依据。 30#位置维度（25％） A1 A1 A2 A2 位置 25% 等级 评分 分值 1 0.1 0.025 2 0.01 0.003 3 -0.06 -0.015 4 -0.1 -0.025 位置维度，主要考虑的因素： ■介于30#楼的独立性，其房源位置对其价值起着决定性的作用，所 以，位置纬度设置为4个等级，便于更准确细分； ■以地块西侧为基准，最西侧为最差值，偏东侧为最高值，依此 类推，户型偏南向和东向，为最高值，纯南向且东户次之，由西至东 依此类推。 30#景观维度（15％） A1 A1 A2 A2 景观 15% 等级 评分 分值 1 0.1 0.015 2 0.01 0.002 3 -0.09 -0.014 4 -0.1 -0.015 景观维度，主要考虑的因素： ■因30#楼环境的独特性，没有组团景观效果，所以，景观纬度根据每个户型观景的角度和多少为基准，设置4个等级； ■以主次卧、客厅观景度为基准，观景量最多的户型为最高等级，依此类推，纯南向或中间单元的户型观景效果次之； 二、项目30#楼定价说明 定价产品分析 定价原则及参考依据 定价评分标准 层差及附加值制定 实收价格分布图及价格 优惠措施及出街价格分布图 30#楼层差设置 30＃层差设置 　 总差 300 　 楼层 定价 差值 23F -200 -200 22F 0 -30 21F 30 -30 20F 60 -40 19F 100 20 18F 80 -20 17F 100 0 16F 100 0 15F 100 50 14F 50 -20 13F 70 0 12F 70 0 11F 70 20 10F 50 20 9F 30 10 8F 20 0 7F 20 0 6F 20 0 5F 20 20 4F 0 0 3F 0 0 2F 0 0 注：差值＝N层-(N-1)层。 原则一：优先去化客户抗性较大楼层 根据30#楼四大纬度权重设置，引导性销售劣势房源，针对客户抗性较大楼层单独设立差值； 层差以分段是层差设置0、20、50为基础标准，设置最低和最高总差值为：300元； 根据实际客户认可度，一户一价，略微浮动； 原则二：南向/南北向层差统一设置 低楼层观景效果差别较小，客户认可度较弱层差较小； 10-19层客户认可度最高，层差相对较高； 20层以上客户抗性相对较大、认可度较低，自20层向上采取分段递减的层差； 顶层抗性较大，层差设置为-200。 附加值类型及价值说明 30#楼附加值计算方法： 户型赠送阳台，按面积计算，计算方法如下： 阳台价值＝附加值单价（100元/㎡ ）×阳台面积； 二、项目30#楼定价说明 定价产品分析 定价原则及参考依据 定价评分标准 层差及附加值制定 实收价格分布图及价格 优惠措施及出街价格分布图 30#实收单价（均价）分布图 30#楼实收单价主要分布在6723-7346元/㎡； 单价以A1户型高于A2户型，东户高于西户为主； 以多数A1户型为主力消化对象，侧重价格引导，位置劣势明显、朝向劣势明显的以价格为引导，重点销售。 A1 A1 A2 A2 7063 6723 6878 7346 30#实收单价区间统计： 30#实收单价，集中于6800-7200元/平米，整体占比50%； 主流单价区间为：6800-7200元/平米； 30#实收总价（套均）分布图 30#楼实收总价主要集中在60-66万； 总价区间，主要以A1户型为主，依次为西户、东户，总价从低至高排序； 30#楼整体面积区间差额较小，所以，单个户型差额较小，总价在整体销售过程中起不到决定性的作用。 A1 A1 A2 A2 63万 60万 61万 66万 30#实收总价区间统计： 30#实收总价，集中于59-67万/套，整体占比98%； 主流总价区间为：5