城市综合体的开发策略与模式页教案.ppt

招商谈判技巧 招商谈判策略.ppt 谢谢 Thanks ! * 庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，它带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活 更成为巴黎次中心区，而享誉世界 * 商业规划设计需重视的方面 商业改造提升商业价值.ppt 中庭的设计策略 外部交通流线的设置 内部交通流线的设置 目标人群 地铁客群 周边常住人口 社区人口 人流分析 内部人流动线设置 商业规划设计步骤 商业设计绝不仅是建筑设计，它是一个系统，并且要同定位、招商、商家诉求等紧密联系起来，才能完成全部的设计流程。 主力店引进 招商把控 市场定位 项目包装 规划可提升价值.pptx 商业设施规划 商业设施的规划细则.pptx 商业空间规划 商业空间规划的黄金法则.ppt 案例分享 日本大阪难波公园.pptx 不要将自己置于尴尬境地 万达广场解析 （案例分享） 万达模式解析.pps 一、深入认识城市综合体 三、开发流程及产品组合 四、业态解析及组合策略 五、项目定位及设计规划 六、解析招商模式与技巧 二、内在要素及价值分析 确定招商模式 确定微观经营主体 微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。 确定微观经营主体.pptx 招商推广策略 招商进度及品质控制 业务流程及条件审批控制 招商团队的组建及管理 商户定位及组合策略 招商条件及谈判策略 招商策略 招商策略 招商条件的制定办法.pptx 招商的基本原则 拟定招商计划 以招商为主线确定完整的筹备进度 招商及筹备阶段进度安排.xls 招商计划表.xls 项目定位 规划设计 目标市场定位 市场研究 推广策略 团队管理 招商控制 商户组合 招商条件 商户定位 招商计划的实施 招商控制表.xls 业态组合要尊重市场 上海正大广场.ppt 商户的共生与互补 商业“马太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。 位置差 位置好 品牌档次、影响力及形象 商业“马太” 不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。 业态互补 负一 楼 一 楼 二 楼 三 楼 档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等 中档次、中租金：如服装店、礼品店等 档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐 档次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等 租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致业态组合分布不同。 业态分布 要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。 业态配比 黄金取割.pptm 单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费； “24H”的业态复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。 业态复合 主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批忠实顾客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下来的大型零售品牌。 肯德基 必胜客 国美 主力店 如太平洋、沃尔玛等 星巴克 美格菲 主力店在业态组合中的作用 城市商业中心 1 区域中心型 2 精品商场 百货公司 购物中心 商业街 手机通讯 银行 专业市场 餐饮 娱乐 汽车市场 家居建材 大型餐饮 3 4 社区商业中心 小型超市 餐饮店 娱乐 休闲 社区配套 便利店 批发市场 汽配市场 家居建材 名品折扣店 大型餐饮 大型娱乐 购物中心 专业市场 综合超市 服装店 餐饮店 娱乐 社区配套 便利店 社区型 郊区型 不同地段适合不同的主力业态 租金递增 案例分析大宁国际.ppt 千 万 不 要 想 当 然 一、深入认识城市综合体 三、开发流程及产品组合 四、业态解析及组合策略 五、项目定位及设计规划 六、解析招商模式与技巧 二、内在要素及价值分析 事后控制不如事中控制，事中控制不 如事前控制。 防患未然，更胜治乱于已成之后。 准确定位——防患于未然 永远朝前看！定位亦是如此 重视市场调研 市场调研应涉及的内容 市场调研的分析 案例分享 市调案例1.ppt 充分挖掘商业元素