物业管理中的基本法律问题要点.pptVIP

　物业服务纠纷解释第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 　业主通常拒交费的理由：质量有瑕疵；维修不及时；管理不到位；服务态度差；侵权未处理；承诺不兑现等。 　问题： 什么是欠费的“正当理由”？ 业主以服务有瑕疵作为欠费抗辩的，能否得到法院支持？ 常见的物业费“打折”判决是否正确？ 六、业主能不能以拒交物业费来“维权”？ 1、物业费不等于物业企业的劳务对价。其中绝大部分用于保洁保安、物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得酬金只占极少部分。因此，物业费属于业主共同财产。 2、由于物业费不属于物业企业的劳务对价，故业主不应以合同履行抗辩权为由拒交或欠交物业费。 3、即使物业服务企业根本违约，业主可以将其解聘而自行管理，但在这种情况下，也是要交费的。交费本质上是业主承担区分所有建筑管理责任的方式与义务，拒交费意味着拒绝履行业主的法定义务。 4、交物业费，既是业主的义务，最大的受益人也是业主自己；欠交物业费，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。 5、物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。久而久之，一批商品房将沦为新的贫民窟。 业主没有任何理由拒交物业费 看看这些欠费业主的抗辩理由—— 重庆春晖花园3期3栋高层住宅楼因半数业主未交由电梯费和物管费，共欠电力公司1万多元。5名物管员放弃了国庆假期挨户上门催收，仍未收齐。电力公司停电，500户居民受影响。 “我们不是不愿交电梯费，这都是被迫的。”家住13栋601的马老先生说，楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没得到解决。因此马老先生拒缴物管费和电梯电费有好几个月了。另一位业主蔡春蓉也对物管不满，她家楼下的烧烤店油烟机噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，门外油烟阵阵，物管也没有解决。 沈阳市新家源小区业主王先生向本报反映，从5月17日起，该小区14号楼1单元的电梯、感应灯、对讲门都停止了使用，居民每天都得摸黑爬楼梯。王先生说，自2004年入住以来物业一直按照每平方米1.2元的标准收费，但因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有继续交物业费。“最起码的安全都保障不了，我当然不能再交物业费了！”他家住在高层，78岁的母亲每天只能在家里待着，“想晒太阳都挺难。” 　　重庆万兴家园一大早6部电梯全部停电，物管办公室大门紧锁，里面空无一人。墙上新贴出一张告示：“由于部分业主欠费累计10万余元，本公司难以继续运营……” 第21条 区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。 第22条 住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离。 前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。 前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。 他山之石——台湾《公寓大厦管理条例》 七、物业服务企业有无维护小区秩序的权力？ 物业管理条例规定物业企业有“维护物业管理区域内的相关秩序”的职责， 《物权法》没有这项内容。鉴于物业管理条例是特别法，物业企业维护小区秩序也是现实中普遍存在的做法，从发展看也是必然的趋势。 “相关秩序”涉及人的行为，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，属于公共秩序的范畴，超出业主自治的内容，本应是行政机关的管理职责。 中国特色的物业管理，是由土地制度和政治制度造成的，隐患无穷。 物业公司的困惑：服务者的法律地位，“小区政府”的职责。 《物业管理条例》规定物业服务企业有制止、报告、协助的手段，而这对于维护公共秩序的职责来说，是根本不够的。 七、物业服务企业有无维护小区秩序的权力？ 八、物业服务企业如何行使代位诉权？ 物业纠纷司法解释 第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服