房地产开发与经营6.pptVIP

第7章 房地产开发项目建设过程 工程勘察 工程设计（×） 报建（补充内容） 招投标（×）与合同管理 配套设施建设 工程建设实施 （补充内容） 竣工验收 一.工程勘察工作 第1节 工程勘察 主要任务是按勘察阶段的要求，正确反映工程地质条件，提出岩土工程评价，为设计、施工提供依据。 可行性研究勘察 初步勘察 详细勘察 施工勘察 选址勘察，对拟选场址的稳定性和适宜性做出评价。 为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础方案及不良地质防治工作方案进行论证，满足初步设计要求。 对基础处理与加固、不良地质现象的防治进行计算与评价，满足施工图设计要求。 施工阶段及工程竣工后有关地质问题的勘察 勘察工作的具体内容 注意搜集区域地质、地形、地貌、地震、矿产等资料 地质钻探、挖探槽，查明土质、构造、底层和地基的承载能力及稳定性等 水位变化、流动方向，水的化学成分等； 冻土层的深度等 地形测量 工程勘察 地下水、地表水的勘探 气象调查 (2). 主要技术经济指标 住宅平均层数＝总建筑面积/总基底面积 建筑密度＝用地范围内所有基底面积 /规划建设用地面积 容积率＝小区内总建筑面积/小区总用地面积 绿化覆盖率＝全部绿化种植水平投影面积之和 /建设用地面积 第6节 . 房地产开发项目验收 一. 概念 最后一个程序，全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。 指房地产开发项目经承建单位的施工准备和全部施工活动，已完成设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。 标志着施工任务全面完成。 凡新建、扩建、改建的开发建设项目，按批准的设计文件和合同规定的内容建成；对住宅小区的验收还应验收土地使用情况和单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施。 符合验收标准的必须及时组织验收，交付使用，并办理固定资产移交手续。 二. 竣工验收范围 ①完成建设工程设计和合同约定的各项内容； ②有完整的技术档案和施工管理资料； ③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验损告； ④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； ⑤有施工单位签署的工程保修书； ⑥有规划、消防、环保等部门出具的认可文件。 三．竣工验收条件 四．竣工验收的内容 项目竣工资料 工程实体复查 立项文件 竣工文件 设计文件 监理文件 施工技术文件 竣工图 可行性研究报告； 施工图纸和说明文件、设计变更文件； 技术设备说明书； 现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准； 主管部门有关项目建设和批复文件； 工程承包合同； 建筑安装工程统计规定及主管部门关于工程竣工的规定。 五．开发项目峻工验收的依据 ①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标准，能满足使用要求； ②交工工程达到窗明，地净，水通．灯明，有采暖通风设备的项目，应达到正常运转； ③设备调试、试运转达到设计要求； ④建筑物四周2m以内场地整洁； ⑤技术档案资料齐全。 六. 竣工验收的一般标准 七．开发项目竣工验收的工作程序 （2）综合验收。 (1)单项工程竣工验收。 竣工预验（施工单位） 竣工初验（监理单位） 正式验收（建设主管部门） 八．开发项目的竣工结算与决算 工程竣工结算 工程竣工决算 部门 承包方的预算部门 项目业主的财务部门 内容 承包方承包施工的建筑安装工程的全部费用。它最终反映承包方完成的施工产值 建设工程从筹建开始到竣工交付使用为止的全部建设费用，它反映建设工程的投资效益 性质和作用 1.承包方与业主办理工程价款最终结算的依据；2.双方签订的建安工程承包合同终结的凭证；3.业主编制竣工决算的主要资料 1.业主办理交付、验收、动用新增各类资产的依据； 2. 竣工验收报告的重要组成部分 九．编制竣工档案资料 （1）技术资料的内容 ① 前期工作资料； ② 土建资料； ③安装方面的资料 （2）绘制竣工图 开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。 十．房地产开发项目保修 1. 建设工程质量保修办法 保修期限 保修责任 对房屋建筑工程竣工后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。 保修 回访 保修费用的规定 住宅质量保证书和住宅使用说明书 2. 开发项目竣工后的服务 * 　为了及时、准确、全面掌握固定资产新开工项目和竣工项目情况，1991年，国家统计局、国家计委、建设部、建设银行联合下发了统固字〔1991〕34号文件，对新开工项目