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第二章 投资分析技术与房地产评估 2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点在新教材中分值为12分，占比为18.5%，出题概率高。 第一节 投资分析的基本概念 知识点一：现金流量与现金流量图 1．现金流量 投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流人系统的资金称为现金流人。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫作现金流量。现金流人与现金流出之差称为净现金流量。 2．现金流量图  知识点二：资金的时间价值（必考点） 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。比如，现在将100元存人银行，一年后得到的本利和为103元。因此，现在的100元，与一年后的103元是等值的；反过来说，现在的100元与一年后的100元是不等值的。 1．资金时间价值的实质 （1） （2） 2．影响资金时间价值的因素 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有： （1） （2） （3） 投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。  知识点三：单利计息与复利计息（必考点） 1．利息 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。 2．利率 利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。用i表示利率，其表达式为： 式中，i1为一个计息周期的利息。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值比率。 3．单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。 单利计息时的利息计算公式为： 其中，n——计息周期。 n个计息周期后的本利和（fn） 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。 4．复利计息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： n个计息周期后的本利和为： 我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。 5．名义利率与实际利率 投资活动中，利率标明的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。 例如，年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率复利计息、一年12次按月利率复利计息，则一年后的本利和分别为： 一年1次计息f=1000×（1+12%）=1120 一年4次计息f=1000×（1+3%）4=1125.51 一年12次计息f=1000×（1+1%）12=1126.83 对于一年计息4次和12次来说，12%就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率=（1+3%）4-1=12.55%12次时的实际利率=（1+1%）12-1=12.68% 名义利率与实际利率存在着下述关系： （1） （2） （3）m=l时，名义利率与实际利率相等； （4）m1时，实际利率大于名义利率。 例：（2013）关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（d） a.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值。 b.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率 c.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 d.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率 知识点四：投资回收与投资回报 投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入本金的回收。投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。  知识点五：静态分析与动态分析 投资分析通常有两种模式：．一种是不考虑资金的时间价值，称为静态分析；另一种是考虑资金的时间价值，称为动态分析。 1．静态分析应用——设备更新分析 在投资过程较短，或现金流量简单，不涉及资金借贷，或仅需要进行简单的定性判断时，静态分析是一种快速便捷的计算方法。 2．动态分析中的基本复利计算公式 一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。这里仅介绍两个最基本的复利计算公式。 （1）一次支付的复利计算公式 比如，银行借出一笔开发贷款1000万元，年利率为9%，复利计息，每年计息一次，约定3年后一次性还本付息。站在银行角度，3年后，应回收的本息和应为：1000万×（1+9%）3 这就是投资分析中的一次支付复利计算公式： （2）等额序列支付的复利计算公式 比如，银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。要计算这种借贷模式下的每年还款金额，就要用到等额序列支付的复利计算公式，参见图2-4。