房地产企业经营管理LectureSeven：教案分析.pptVIP

* * * * * 第 七 讲 房地产项目开发的实务基础 —基础认识与实务要义 （Ⅲ） （教材相关内容：《第八章》） 三、前期工作阶段的实务要义（Ⅱ） —房地产开发项目的资金筹集实务 房地产开发资金运动的特点：资金占用量大、 资金占用时间长、资金运动受区域范围的影响，决 定了筹集房地产开发资金必须遵循以下基本原则： （一）开发资金筹集的基本原则 （1）安全性原则 筹集资金要考虑利率变动、汇率变动的风险，同时要考虑到影响企业财务状况和偿债能力的举债规模、偿债日期、利率高低等各种因素，以更好的实现资金平衡，最终取得预期利润。这就是说，筹集资金是以顺利实现既定目标为原则，换言之，必须以筹资风险尽可能小为原则。 （2）经济性原则 由于房地产开发资金需求量极大，资金筹集的成本（包括有关费用）直接影响开发项目的效益及资金周转。因此，筹资成本必须尽可能低。 （3）可靠性原则 主要是指资金来源的保证程度要高。从房地产资金运动的特征可以看出，在一定的时点保证一定数量的资金投入尤为重要。因此，筹集资金的渠道、方式、时间、数量等都必须时切实可靠的。 （二）房地产开发项目的资金来源和筹资方式 1、房地产开发项目的资金来源 ■项目法人资本金 由项目法人自有资金和政府财政资金构成。 ◆项目法人自有资金，是指项目投资人为拟建项目所投入的资金。包括国家投资机构入股、国内外企业入股、社会团体和个人入股的资金。 ◆项目法人资本金，可以是货币资金，也可以是实物资产，还可以是土地使用权、工业产权等无形资产。 ■国内外银行或金融机构的信贷资金 ◆非银行金融机构是指证券公司、保险公司、养老基金、投资基金、信托投资公司等机构。 ◆一般贷款人需要具备一定资格和条件，借贷双方需签订贷款合同，约定支付方式、还本付息方式和其他附加条款。 ■其他借贷资金 可以是向其他企业借贷的资金，也可以是借贷的民间资金。 ■外资 外资主要是指外商人（含港、澳、台）人士作为项目投资人或债权人为项目所提供的资金。外资金融机构不包含在其中。 2、房地产开发项目的筹资方式 ◆直接吸收 即通过合作、联营等直接吸收投资人的方式把投资人的资金吸引过来。 ◆银行借款 即通过向银行和非银行金融机构的借款方式来筹资。 ◆商业信用 即在商品交易中通过延迟付款和提前收款的方式筹集供应商和客户的资金。 ◆发行股票 即委托证券机构发行项目或企业股票，以此吸引购买股票者的资金。 ◆发行债券 即通过发行项目或企业债券的方式吸引购买债券者的资金。 3、资金来源与资金筹集方式的交互分类 资金来源与资金筹集方式的交互分类组合，如下表所示： √ √ √ √ √ 外商资金 √ √ 企业自留资金 √ √ √ √ 居民个人资金 √ √ √ √ 其他企业单位资金 √ √ √ √ 非银行金融机构资金 √ √ √ √ 银行信贷资金 √ √ 国家财政资金 发行债券 发行股票 商业信用 银行借款 （借款） 吸收直接投资 筹集方式资金来源 （三）房地产开发项目的融资展望 （1）房地产投资基金 基金投资是国际资本投资中国房地产业的首选方式。它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担。房地产企业若获得房地产投资基金的投资，可以大大减小该企业对银行贷款资金的依赖性，同时，由于房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，从而也不会使企业丧失自主经营权。进而，由于投资资金由专家操作，他们希望以经营业绩来取信于投资大众，因此关注企业的规范化运作，这样就会对房地产企业的运行起到一个有效的外部监督作用，推动房地产企业规范操作和提高效益。在基金支援下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，这也有利于房地产行业实现资源的优化配置。 房地产投资基金是对拟投资的房地产开发企业和项目进行全面的评审，从中优选出高素质、高成长性的企业。这意味着传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，投资主体更多的将是一个投资联合体。这样以房地产开发商为中心来圈钱、刨地、销售的传统房地产开发模式也将会因房地产投资基金的介入而向现代化迈进。 （2）房地产融资租赁 房地产融资租赁是指承租人，实际上是有中意的商品房却缺乏购房资金的潜在购房人，委托租赁公司（出租人）根据自己的要求和选